나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8657 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 520 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 '한국국제학교 고등학교' 남동측 근거리에 위치하며 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 차량접근 가능하고 남측 인근에 지방도(1136번)이 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '휴경지' 상태임.

기호(2)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자원보전4등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

기호(2) 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2025-07-25)(저촉), 지하수자원보전4등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
기호(1,2) 지상에 자생수목이 소재함.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8657 (1)

물건종별: 토지 (전)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청운신용협동조합 (추정)

감정가: 2,767,186,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 520

토지면적: 3,904.00㎡ (약 1,179.50평)

건물면적: 해당 없음

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지매각

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건 토지(기호 1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리에 소재하며, '한국국제학교 고등학교' 남동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있습니다.

1.4. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 지방도 1136번이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1. 인수 권리 여부

본 건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 등기부 상의 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소 기준 권리(케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당, 2023.01.19.)보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.5. 2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 대항력 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (임대차 관계 미상)

1.6. 상권 및 주변 환경

1.6. 1. 토지 이용 상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재 '휴경지' 상태입니다.

기호(2) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지이며, 현재 '휴경지' 상태입니다.

두 필지 모두 지상에 자생수목이 소재하고 있으며, 일부 토지에는 폐기물과 석재가 야적되어 있는 상태입니다.

1.6. 2. 지역 특성

주변이 농경지 및 단독주택 등으로 구성되어 있어, 도심 상권과는 거리가 있으며 전원적인 지역 특성을 가집니다. '한국국제학교 고등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 있습니다.

1.7. 생활 정보

1.7. 1. 편의 시설

현재 제공된 정보로는 구체적인 편의시설에 대한 정보가 제한적입니다. 다만, 인근 지방도(1136번)를 통한 이동으로 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 2. 교육 시설

'한국국제학교 고등학교'가 남동측 근거리에 위치합니다.

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

1.8. 1. 기호(1) 토지

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급

1.8. 2. 기호(2) 토지

계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1. 농지 취득 자격

본 건은 '전'(농지)으로, 매수 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청 보증금 전액이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.

1.9. 2. 토지 상태 및 복구 비용

휴경 상태의 농지이며, 지상에 자생수목이 식재되어 있고 일부 토지에 폐기물 및 석재가 야적되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 정비 및 복구에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.9. 3. 개발 및 행위 제한

다양한 토지 이용 규제(계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관/생태계/지하수 보전지구 등)가 존재하므로, 특정 개발 행위 또는 건축이 제한될 수 있습니다. 관련 내용은 서귀포시에 문의하여 확인이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1. 제주도 토지

제주특별자치도라는 지리적 이점을 가집니다.

1.10. 2. 계획관리지역

일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제 완화 시 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

1.11. 1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,767,186,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명 발급 가능성, 토지 정비 비용, 각종 개발 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰자가 인수할 부담이 없는 권리 관계는 긍정적이나, 농지 취득의 복잡성과 토지 상태로 인해 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 법규 검토가 필수적입니다.

1.12. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 농지(전)로서, 매력적인 입지 조건에도 불구하고 '농지취득자격증명' 발급이라는 매우 중요한 취득 요건을 충족해야 하는 특수성이 있습니다. 또한, 휴경 상태, 폐기물 및 석재 야적, 자생수목 식재 등 토지 현황은 추가적인 정비 및 비용 발생을 예고합니다. 다양한 토지 이용 제한 또한 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요소입니다. 따라서 본 건은 농지 취득 및 개발에 대한 충분한 지식과 경험을 가진 투자자에게 적합하며, 철저한 사전 조사와 리스크 분석 없이는 투자를 권유하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.