나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8636 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1390-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 ""납읍초등학교"" 남서측 근거리에 위치하
는 토지이고, 주위는, 전, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반
교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3~5): 본건은 각각 인접토지와 대체로 완경사지의 부정형 토지이고, 휴경상태의
전임.
일련번호(2): 본건은 인접토지와 대체로 완경사지의 부정형 토지이고, 토지임야임.
일련번호(7): 본건은 북측으로 급경사를 이루는 부정형 토지이고, 자연림임.
일련번호(6,8~10,17): 본건은 각각 인접토지와 대체로 완경사지의 부정형 토지이고, 자연림
임.
일련번호(11): 본건은 인접토지와 대체로 완경사지의 세로장방형 토지이고, 자연림임.
일련번호(12,14): 본건은 각각 인접토지와 대체로 완경사지의 사다리형 토지이고, 자연림임.
일련번호(13,16,18): 본건은 각각 인접토지와 대체로 완경사지의 자루형 토지이고, 자연림
임.
일련번호(15): 본건은 북측으로 급경사를 이루는 부정형 토지이고, 토지임야 및 일부 자연
림임.

인접 도로상태

일련번호(1~18): 본건은 각각 지적도상 맹지이나, 인접토지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5): 계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법
>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(2,3): 계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,경관
보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>,생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저
촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원
보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(6,7,11,12): 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지
역<문화유산의보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,
경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>,생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한특별법>,지하수자원보전4등급
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(8,9): 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,경관보전지구5등급
(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생
태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자
치도설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.


일련번호(10): 계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,경관보전
지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>,생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자
유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국
제자유도시 조성을 위한 특별법>
일련번호(13): 계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,경관보전
지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>,생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국
제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등
급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(14,15): 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 일련번호(1,3~5): 본건은 각각 지목이 '전'이나, 농지취득자격증명을 요하는 농지로
판단되는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 목록1,3,4,5. 농지취득자격증명서 제출 필요.
잡목 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8636 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1390-1

용도: 임야

감정가: 2,738,878,000원

토지면적: 21,083.00㎡ (약 6,378.6평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재, 납읍초등학교 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 원거리에 보조간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 다소 불편시됩니다.

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을39)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (예: 을40 지상권, 갑31 임의경매 개시 결정 등)

따라서, 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 보증금이나 차임이 미상인 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 농림 지역에 위치하며 주변이 전, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업 기능을 위한 상권은 미약합니다.

애월읍 지역은 관광지로 유명하여 카페, 음식점 등 관광객 대상 상업 시설이 발달한 곳이나, 본건 소재지인 납읍리는 상대적으로 한적한 농촌 마을의 성격을 띰.

제주도의 전반적인 관광 개발 동향에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력은 있으나, 단기적인 상권 형성보다는 장기적인 가치 상승에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 납읍초등학교 남서측 근거리에 위치. 애월읍 소재지 및 제주시 중심부로 이동 시 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 제주시 중심부까지의 이동 시간은 도로 상황에 따라 변동될 수 있음.

혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 하지만 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재하므로 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 해당 토지 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 의무화되어 있으며, 미제출 시 매수 무효 또는 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있습니다. 특히 일련번호 1, 3, 4, 5번 토지에 해당하며, 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지위원회 심의를 거쳐 발급이 이루어지므로 사전 확인이 필요합니다.

맹지: 지적도상 맹지로, 도로에 대한 영구적인 사용 승낙이나 통행권 확보가 필요할 수 있습니다. 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능하지만, 이는 법적인 권리가 아닐 수 있어 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구(4-1, 5등급), 지하수자원보전4등급 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 상태: 일부 토지는 휴경상태의 전, 일부는 자연림으로 평가되었으며, 잡목 등이 포함되어 있어 개발 시 별도의 정비 및 비용 발생이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍에 위치한 넓은 임야로, 제주도의 개발 잠재력을 고려할 때 가치 상승의 가능성이 있는 토지입니다.

하지만 농지취득자격증명 필수, 맹지, 다수의 토지 이용 제한 등 취득 및 향후 개발에 있어 확인 및 주의가 필요한 사항들이 다수 존재합니다.

현재로서는 명확한 임차인 인수 부담은 없으나, 농지 관련 규제 준수가 가장 큰 과제입니다.

장기적인 관점에서 제주도 개발 계획 및 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 개발 행위 허가 등 제반 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지: 21,083.00㎡ (약 6,378.6평) 규모의 토지는 희소성이 있습니다.

제주도 애월읍 지역: 제주도의 대표적인 관광 및 개발 지역으로, 향후 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

농림지로서의 잠재력: 개발 행위 허가를 통해 전원주택 단지, 농업 관련 시설, 또는 친환경 시설 부지 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 관련 법규 준수, 개발 가능성, 주변 시세 등 복합적인 요소를 고려해야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 실제 개발 가능 면적/용도에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 전 전문가와 상담하여 상세한 현장 조사 및 법규 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.