나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1650 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 1979 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 '판포포구' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(3) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 노폭 약 2~3미터 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2,3) : 북측으로 노폭 약 5~6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)는 지목 및 현황 '전'으로서, 취득시 '농지취득자경증명원'이 필요할 것으로 사료 되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

지분매각. 대지만 매각.
공유자의 우선매수신고 제한 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1650 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 1979

* 용도: 대지

* 감정가: 28,032,800원

* 토지면적: 241.20㎡ (약 73.0평)

* 토지지분: 53.59464㎡ (약 16.2평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지 지분 매각 (전체 토지 면적 중 일부 지분만 매각)

* 경매구분: 부동산 강제 경매

1. 1입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 '판포포구' 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 인근 '판포포구'의 아름다운 해안 경관과 접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 제주시내 및 한경면 소재지 접근이 용이합니다.

* 토지 형태 및 이용: 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 본건은 주거용 건부지, 농경지(전), 나지 상태로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.

* 도로 접근성: 기호(1) 토지는 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 기호(2,3) 토지는 북측으로 노폭 약 5~6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1. 2권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 1991년 12월 28일 접수된 한경농업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 23,000,000원(근저당 합계)으로 확인되나, 이는 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 채무는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박명선 (전입일자 1991-04-22), 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 임차인: 허용석 (전입일자 2019-06-28), 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 특수 권리 사항:

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재할 가능성이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 있으나, 본건은 대지 지분 매각이므로 해당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 소유권 변동: 2025년 8월 20일 상속으로 인한 소유권 이전(박명선 외 3명) 등기가 경료되었으며, 이후 본건 강제 경매 개시 결정이 등기되었습니다.

1. 3상권분석

* 현재 본건 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 서귀포시의 주요 상업지구와는 거리가 있습니다.

* 인근 '판포포구'는 아름다운 자연 경관을 자랑하며 관광객들의 방문이 이루어지는 지역입니다.

* 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니며, 차량을 이용한 이동 시 한경면 소재지 또는 제주시내의 상업 시설 이용이 가능합니다.

1. 4생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 대규모 편의시설은 부족하지만, 차량으로 약 5~10분 거리에 있는 한경면 소재지에서 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

* 주거 환경: 단독주택이 자리하고 있어 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 간선도로 이용이 용이하여 제주시내 및 올레길 등 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 혐오시설과 관련된 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 5잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 전체 토지 면적 중 일부 지분만을 매각하는 물건이므로, 공유자와의 명확한 협의 또는 향후 토지 분할 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 시간과 비용이 수반될 수 있는 리스크입니다.

* 공유자 우선매수 신고 제한: 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한 사항이 있습니다. 이는 공유자의 참여 가능성을 예측하는 데 중요한 정보입니다.

* 법정지상권 불확실성: 감정평가서에는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물과의 관계에서 발생할 수 있는 법률적 문제로, 추가적인 조사가 필요합니다.

* 농지 취득 자격: 본건 토지 중 '기호(2)'는 지목이 '전'으로 현황 이용 중이므로, 낙찰 후 해당 토지를 취득하기 위해 '농지취득자격증명원' 발급이 필요할 수 있습니다. 이는 취득의 제한 요인이 될 수 있으므로, 사전에 관할 관청에 재확인하시기 바랍니다.

* 제시외 건물 존재 가능성: 감정평가서 요약표에는 토지 제시외 면적이 0.00㎡로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 '매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재한다'는 내용이 기재되어 있어 정보 상충이 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

1. 6종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리에 소재한 토지 지분 경매 물건입니다. 총 토지 면적 241.20㎡(약 73.0평) 중 53.59464㎡(약 16.2평) 지분이 매각 대상이며, 감정가는 28,032,800원입니다. 본건의 가장 큰 특징은 권리상 인수되는 부담이 전무하다는 점입니다. 즉, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 대항력 있는 임차인 또한 존재하지 않아 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 제시외 건물 존재 가능성(정보 상충), 농취증 필요성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 입지적으로는 '판포포구' 인근에 위치하여 자연 경관이 우수하나, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 도심의 상권과는 거리가 있습니다.

1. 7투자 포인트

* 권리 부담 없음: 낙찰 후 인수해야 할 별도의 부담(채무, 임차보증금 등)이 전혀 없습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 시 수익률을 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

* 제주도 입지: 제주도의 지속적인 관광 및 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 주요 도로망과의 연계성이 양호하여 차량 이동 시 불편함이 적습니다.

1. 8예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금 및 채무가 0원이므로, 감정가 28,032,800원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 본건은 토지 지분 매각이며, 법정지상권 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현장 가치, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 감정가 수준인 28,000,000원 ~ 35,000,000원 내외에서 보수적으로 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.