나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1642 [1] 제주특별자치도 제주시 화북일동 1946-12 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 화북일동 소재 『화북동주민센터』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 - 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 위치하여, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근조 및 벽돌조 슬래브위기와지붕 지하1층/지상2층 건물 중
제1층 제101호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 1989.12.30
외벽: 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 목재붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 장판깔기, 목재마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 및 목재 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1642 (1) 사건의 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 화북일동 1946-12 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 151,000,000원입니다.

토지 면적은 57.34㎡(약 17.34평)이며, 건물 면적은 85.53㎡(약 25.87평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 농협은행이며, 건물 사용승인일자는 1989년 12월 30일입니다.

건물 구조는 철근조 및 벽돌조 슬래브 위기와지붕 지하1층/지상2층 건물 중 제1층 제101호입니다.

2. 입지조건

본건은 제주시 화북동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본건은 농협은행이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 근저당권(2022년 7월 4일, 농협은행주식회사, 86,900,000원) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 추가적인 채무 부담 가능성을 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제주시 화북동 주민센터 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 해당합니다.

주변에 다양한 주택 유형과 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

주민센터 인근 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 주변 교육, 의료, 문화 등 상세 생활 편의시설에 대한 정보는 본 자료만으로는 부족합니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설이 파악되지는 않았습니다. (외부 지도 서비스에서 직접 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금이 0원이라 할지라도 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년 사용승인된 건물로, 약 37년이 경과하여 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 용도지구 및 제한 사항이 설정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매: 등기부등본 상 '공유물 분할을 위한 경매로 인한 매각'으로 명시되어 있어, 복수의 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 소유권 이전 과정이나 향후 재산권 행사 시 추가적인 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 화북동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,100만원입니다.

하지만 건물의 노후화, 임대 관계의 불명확성, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 공유물 분할 경매라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 주거 환경: 제주시 화북동 주민센터 인근으로 생활 편의성이 기대됩니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 매각하므로 권리 관계가 명확하게 정리될 경우 재산권 행사에 유리합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 제공된 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 1989년~1990년 건축, 약 45.77㎡ ~ 51.34㎡ (약 13.8평 ~ 15.5평) 면적의 다세대주택이 2026년 3월~6월 사이에 9,000만원 ~ 9,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 579만원 ~ 694만원)

* 2017년 건축, 68.76㎡ (약 20.8평) 면적의 다세대주택이 2026년 3월 24일 20,000만원(2억원)에 거래되었습니다. (평당 약 961만원)

본건은 1989년 사용승인된 건물이며, 면적은 85.53㎡(약 25.87평)으로, 제공된 매매 사례 중 면적이 가장 넓습니다.

감정가는 151,000,000원으로, 평당 약 584만원 수준입니다.

건축 연식이 유사한 사례(1989-1990년)의 평당 가격대를 고려하면, 본건의 넓은 면적을 감안할 때 시세는 약 1억 5,500만원 ~ 1억 8,100만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 건물 노후화, 임대 관계 미상, 공유물 분할 경매 등의 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가가 151,000,000원이므로, 이를 기준으로 경쟁이 붙을 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적인 시세 분석과 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 160,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종적으로, 150,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.