나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51955 [1] 전라남도 고흥군 점암면 화계리 1299 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 고흥군 점암면 화계리 소재 예동마을 동측 인근에 위치하고 주위는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 소형차량 접근가능하고 인근에 대중교통수단이 운행 중인 지방도(843호선)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 농경지로 이용 중이고 서측 일부는 구거입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 폭 약3m의 포장농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소, 말,
젖소, 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '답'이나 일부는 구거입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 고흥군 점암면 화계리 1299에 소재한 토지 경매물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경51955 (1)

* 소재지: 전라남도 고흥군 점암면 화계리 1299

* 용도: 답

* 감정가: 9,921,600원

* 토지면적: 763.20㎡ (약 230.88평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전남신용보증재단

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건 토지는 전라남도 고흥군 점암면 화계리 예동마을 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 나타냅니다.

* 교통상황:

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 지방도 843호선이 통과하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 남측으로는 폭 약 3m의 포장 농로에 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m 제한구역(소, 말, 젖소, 사슴))에 해당합니다. 이는 토지 이용에 대한 다각적인 제한이 존재함을 시사합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2025년 8월 27일 접수된 전남신용보증재단의 강제경매개시결정(2025타경51955)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부요약 상 '지상권개요:'라는 기재가 있으나, 구체적인 내용은 명확하지 않습니다. 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 표기되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부와 그 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 등기부 요약:

- 갑1: 2011년 12월 21일 접수, 소유권보존 (권리자: 국 관리청 기획재정부 221)

- 갑2: 2025년 6월 20일 접수, 소유권이전 (권리자: 황인주, 매매 금 8,019,990원)

- 갑3: 2025년 8월 27일 접수, 강제경매 (권리자: 전남신용보증재단, 권리금액: 59,364,019원, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

제공된 정보에 따르면 본 물건은 농경지대로서 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변에는 농경지와 마을이 혼재되어 있으며, 편의시설이나 상업시설 이용을 위해서는 점암면 소재지 또는 고흥군 중심 지역으로 이동해야 합니다.

* 혐오시설:

주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보로는 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 농경지 주변은 혐오시설이 적을 가능성이 높으나, 축사 등은 지역 특성상 존재할 수 있으므로 현장 확인이 요구됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

가까운 편의시설은 점암면 소재지로 이동 시 이용 가능합니다.

* 교통:

소형 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 지방도 843호선을 통해 타 지역으로 이동 가능합니다.

* 주거환경:

농경지 주변의 조용하고 한적한 농촌 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출:

본건은 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되고 매각이 불허가될 수 있습니다.

* 공법상 이용 제한:

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(200m 제한구역(소, 말, 젖소, 사슴)) 등 다양한 공법상 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이:

공부상 지목은 '답'이나, 일부는 현황 '구거'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 실제 토지 경계 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 확인이 필요합니다.

* 미확인 권리:

등기부상 '지상권개요:' 언급은 존재하나, 그 내용이 불분명하여 실제 지상권 설정 여부 및 범위 확인이 필수적입니다. 이는 예상치 못한 재산권 침해나 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 점암면 화계리에 위치한 농지(답) 경매물건입니다. 감정가 약 992만원에 토지 면적 763.20㎡(약 230.88평)로, 비교적 낮은 감정가를 보입니다. 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 전남신용보증재단의 강제경매 개시 결정입니다.

가장 중요한 특징은 농지라는 점이며, 농지취득자격증명 발급 여부가 매각 절차의 성패를 좌우할 수 있습니다. 또한, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한이 있어 토지 이용에 신중해야 합니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 불분명한 지상권 관련 언급은 추가적인 철저한 조사를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 농지 취득 가능성: 농지취득자격증명 발급이 원활하게 이루어진다면, 해당 지역의 농업 활동이나 기타 농지 관련 투자 기회를 모색할 수 있습니다. (다만, 엄격한 법규 적용 유의)

* 지역 특수성: 고흥군은 농수산업이 주요 산업이므로, 지역 농업 정책 및 시장 동향을 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지로서 여러 규제와 취득 제한이 복합적으로 작용하고 있으며, 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성 또한 존재합니다. 따라서, 일반적인 경매 물건처럼 낙찰가율을 기준으로 쉽게 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가 9,921,600원을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능성, 해당 토지의 실질적 활용 가치, 인허가 관련 비용, 그리고 잠재적 권리 관계 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 현재로서는 감정가의 70%~90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하되, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.