나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32956 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재""광주송정역""남서측 인근에 위치한 중앙센트럴시티 제7층 제702호로서, 주변은 아파트 및 단독주택, 근린상가, 숙박시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 지하철역, 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 7층 702호로서,
외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽 : 도배벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경32956 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 7층702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 11.62㎡ (약 3.51평)

건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 건축물 정보

건물명: 중앙센트럴시티

총층수: 14층

해당층: 7층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 11월 16일

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정역" 남서측 인근에 위치한 중앙센트럴시티 제7층 제702호입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재한 주거지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(광주송정역) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2024년 02월 01일 접수된 주식회사오케이저축은행의 근저당권 (금924,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 을구 순위 2번 주택임차권등기 (2025년 01월 10일 접수, 권리자: 전영현)

* 임차보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2018년 12월 28일

* 점유개시일자: 2018년 12월 28일

* 확정일자: 2018년 12월 11일

* (임차보증금 중 110,000,000원은 최초 계약, 2020년 12월 01일 10,000,000원 증액)

* 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 기타 권리관계

* 채권자 전OO의 강제경매 (2025타경32956)가 진행 중이며, 말소될 예정입니다.

* 주식회사케이디13200111-0418371의 소유권이전 2번 신탁 등기가 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전영현

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 28일

* 확정일자: 2018년 12월 11일

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 위 3.2. 항목 참조.

* 임차인: 오형자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 04월 08일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 송정동은 광주송정역을 중심으로 역세권 개발이 진행되고 있으며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 광주송정역(KTX, SRT, 지하철 1호선, 광주-무안고속도로, 시외버스 터미널 등)이 인접하여 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 및 광주송정역 이용객을 위한 다양한 상업시설, 식당, 은행 등이 있습니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차인(전영현)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 큰 부담입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 지출해야 함을 의미합니다.

6.2. 기타 미상 정보

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 추가적인 임대차 관계의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주송정역이라는 탁월한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 1억 2천만원의 임차인 보증금은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 부담금액을 고려했을 때, 본건의 낙찰가는 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 결정되어야 투자 위험을 관리할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주송정역 역세권의 뛰어난 교통 및 접근성.

* 비교적 신축 건물(2018년 완공)로 인한 주거 쾌적성.

* 지역 개발 잠재력에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

매수인은 임차인 전영현 씨의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 총 예상 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 예상 입찰가는 150,000,000원으로 산정합니다.

따라서 총 예상 취득 비용은 약 270,000,000원 (150,000,000원 + 120,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 본건의 시장 가치, 예상되는 수리비, 그리고 향후 매각 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.