나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33557 [1] 광주광역시 북구 일곡동 753-25 제1층 제1호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "양지주택단지" 내에 위치하는 "제1층 제1호"이고, 부근은 정비된 주택지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 제1층 제101호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(연립주택)은 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지 토지로서 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33557 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 일곡동 753-25 제1층 제1호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 460,600,800원

* 토지 면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

* 건물 면적: 64.62㎡ (약 19.55평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 95.00㎡ (매각 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사나모펀딩 (주요 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제시외 건물 매각 포함

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "양지주택단지" 내에 위치하며, 부근은 정비된 주택지대임. 일반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있음. 비행안전구역으로 인해 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 주변 시설: 본건 소재 단지 주변으로 학교(일곡초, 오얏마을 등), 마트, 병원, 상업시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (북광주농업협동조합, 156,000,000원, 2024-04-26 접수)

* 등기부채권 총액: 301,355,279원 (등기부 요약 기준)

* 인수되는 권리: 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있음. 본건의 경우, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 상세 정보는 없음. 또한, 갑6-1 (송파세무서장 압류) 및 갑9, 갑10 (가압류) 등은 말소 예정이나, 권리 관계 복잡성을 야기할 수 있음.

* 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: (임차인 임 은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담 없음)

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부등본 요약

* 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 최근 소유권이전청구권 가등기 및 압류가 등기되어 있음.

* 주요 채무: 다수의 근저당권 등이 등기되었으나 대부분 말소되었거나 말소 예정임.

* 가등기 및 압류: 갑6 소유권이전청구권가등기(임주현)와 갑6-1 소유권이전청구권압류(송파세무서장)가 등기되어 있어 소유권 이전 과정에 복잡성이 예상됨. 이는 경매 후 명도 및 소유권 이전 시 추가 확인이 필요한 사항임.

* 경매 개시: 갑8 임의경매(주식회사나모펀딩)로 본 경매가 시작됨.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 단지 특성: 본건은 "양지주택단지" 내에 위치한 연립주택으로, 주변 지역은 정비된 주택지대임.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 삼진빌라1동(529-2번지, 2005년 건축, 다세대)의 경우 2026년 6월 8,900만원, 2025년 8월 8,150만원에 거래된 사례가 있음. 이들 물건의 전용면적은 약 75.09㎡ (약 22.7평)임. 이는 본건(연립주택, 건물면적 64.62㎡, 약 19.55평)과는 건물 종류, 면적, 층수 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 최근 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 제시된 주변 시세는 8,000만원대 수준으로, 본건의 감정가 4억 6천만원과는 큰 차이를 보임. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 물건의 개별적 가치 평가, 또는 유사 물건과의 비교 기준 차이 등 여러 요인에 기인할 수 있음.

* 주변 환경: 주변 지역은 주로 주택 단지로 형성되어 있으며, 일곡도서관, 근린공원 등이 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편으로 파악됨.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 이용 상태: 현재 연립주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 본건 소재 단지 주변으로 학교, 마트, 병원, 상업시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 95.00㎡의 제시외 건물이 있으며, 이는 매각에 포함되어 있어 별도의 철거 또는 명도 부담은 없을 것으로 보이나, 활용 방안에 대한 검토가 필요함.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

* 소유권이전청구권가등기 및 압류: 임주현 명의의 소유권이전청구권가등기 및 송파세무서장의 압류가 등기되어 있어, 경매 절차 완료 후 소유권 이전 등기 시 법적인 복잡성과 시간이 소요될 수 있으며, 경우에 따라서는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 가능성도 배제할 수 없어 면밀한 법률 검토가 필요함.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있으나 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. (단, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음)

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 처리 현황에 따라 본건의 권리 관계에 영향을 줄 가능성이 있음을 시사함.

* 불법 매립 폐기물 가능성: 일곡지구 근린공원 등에 불법 매립된 폐기물 문제가 제기된 바 있어, 주변 지역 개발 및 토지 이용 시 잠재적인 환경적 이슈가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 광주광역시 북구 일곡동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건 및 주거 환경은 무난한 편임. 제시외 건물 포함 매각 대상이며, 기본적인 주거 설비는 갖추고 있음. 권리 관계상 가장 큰 위험 요소는 임주현 명의의 소유권이전청구권가등기 및 송파세무서장의 압류로, 이는 소유권 이전 과정에서 복잡성을 야기할 수 있음. 또한, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성 및 주변 지역의 불법 매립 폐기물 관련 잠재적 이슈도 고려해야 함. 주변 시세 정보와 감정가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 실제 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 제시외 건물 95.00㎡ 포함 매각으로, 추가적인 공간 활용이 가능함.

* 일곡동 택지개발지구 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 권리상의 복잡성(가등기, 압류) 및 시세와의 괴리로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

본건의 감정가는 460,600,800원이나, 제공된 주변 시세 정보(8,150만~8,900만원)와 상당한 차이를 보임. 또한, 소유권이전청구권가등기 및 압류 등 법적 리스크와 잠재적 환경 이슈를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높음. 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으나, 가등기 및 압류 관련 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 함. 따라서, 실제 거래되는 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.