나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21268 [1] 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 381 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 소재 “산동마을” 내에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 창고시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 정도와 남서측 및 남측으로 노폭 약 3미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(1-9)<공항시설법>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전구역(전술)5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역(제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 제3종 구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 “전”이나, 현황 “창고시설 건부지”로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 내부 및 토지 지상에는 소유자 미상의 동산 및 기타 잡자재 등이 소재하는 바, 후첨 “사진용지”를 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬 등 마감, - 내 벽 : 판넬 등 마감, - 바 닥 : 세멘몰탈 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-가) : 창고로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 지붕이 구조는 “슬레이트지붕”이나, 현황 “판넬지붕”입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물의 공부상 지붕이 구조는 “슬레이트지붕”이나, 현황 “판넬지붕”입니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 반환 불가, 불법형질 변경으로 인한 원상복구가 필요한 경우 매수인이 이를 부담할 수 있음)
토지는 창고시설 건부지로 이용중이며, 건물 내부 및 토지 지상에 소유자 미상의 동산 및 기타 집자재 등이 소재함.
2026.8.13.김종연으로부터 유치권신고서(피담보채권:공사대금 25,000,000원)가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함
목록2. 창고는 공부상 슬레이트 지붕이나 현황 "판넬지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21268 (1)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 381 (신주소: 전북특별자치도 군산시 산동길 28-3)

용도: 창고시설

토지면적: 526.00㎡ (약 159평)

건물면적: 194.40㎡ (약 59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건축연도: 1994년 (사용승인일: 1994년 6월 1일)

1.3. 감정가

총 감정가: 81,108,400원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 옥서면 선연리 소재 "산동마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

물건으로 출입하는 도로는 북서측으로 노폭 약 5~6미터, 남서측 및 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

대상 토지는 계획관리지역에 속합니다.

또한, 다음의 제한 사항이 적용됩니다:

* 가축사육제한구역 (2024-12-27)

* 장애물제한표면구역 (1-9)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 제2종 구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상 관련)

* 제3종 구역 (2026-01-22) (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상 관련)

3. 권리분석

3.1. 매각 후 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 1998년 9월 8일 접수된 김종연 명의의 근저당권 (30,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

최근 소유권 이전(상속)은 2025년 8월 7일 김은정 명의로, 임의경매 개시 결정은 2025년 8월 26일 김은정 명의로 등기되었습니다. (청산을 위한 형식적 경매)

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 김은정 명의의 임의경매 개시 결정입니다. (청산을 위한 형식적 경매)

전체 등기부채권 총액(토지 기준)은 93,574,452원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 활용 분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 군산시 옥서면의 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역 내에 위치한 창고시설입니다.

주변 개발보다는 군산공항과 인접한 군사시설 보호 구역 등의 영향으로 인해 지역 특성이 반영된 입지입니다.

4.2. 주요 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

그 외 상업 시설 등 일반적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 일반적인 생활 편의시설 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 유치권 신고: 2026년 8월 13일, 김종연으로부터 공사대금 25,000,000원을 피담보채권으로 하는 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 인수 또는 추가 부담이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 행정 및 법규 리스크

* 농지취득자격증명: 토지 지목이 공부상 "전"으로 되어 있어, 창고시설 건부지로 이용 중이나 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 군사시설 관련 지역: 군산공항 및 군사기지 인근에 위치하여 비행안전구역, 군용비행장 소음 방지 구역 등에 해당하며, 이는 건축 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 물건 상태 리스크

* 공부와의 차이: 토지 지목은 "전"이나 현황은 "창고시설 건부지"로 이용 중이며, 건물 지붕은 공부상 "슬레이트"이나 현황은 "판넬지붕"입니다. 이는 추후 인허가 및 유지보수에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 불법 형질 변경 가능성: 불법 형질 변경으로 인한 원상복구가 필요한 경우, 매수인이 이를 부담할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 건물 내부 및 토지 지상에 소유자 미상의 동산 및 기타 잡자재 등이 소재하고 있어, 이의 처리에 따른 추가 비용 또는 노력이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 옥서면의 창고시설로, 토지 526㎡, 건물 194.4㎡ 규모입니다. 감정가는 81,108,400원입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통은 양호하나, 주변은 농경지, 임야 등과 혼재된 지역입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 2026년 8월 13일 신고된 공사대금 25,000,000원에 대한 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무, 불법 형질 변경 시 원상복구 부담 가능성, 소유자 미상 동산 존재 등 추가적인 확인 및 부담이 필요한 사항들이 있습니다. 군사시설 관련 구역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 옥서면 지역의 창고시설 수요 및 공급 현황에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건 정리 및 유치권 관련 불확실성 해소 시, 실사용 목적 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 명확한 확인, 농지취득자격증명 발급 가능성 검토, 주변 유사 물건의 시세 조사, 그리고 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 파악이 선행되어야 합니다.

제시된 감정가를 참고하되, 상기 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.