나이스옥션 법원경매 전주 2025타경907 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1670-13 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ‘’전주홍산초등학교’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 중 제1동 제3층 제301호로서,
외벽:치장벽돌노출쌓기 마감,
내벽천장:벽지 등 마감,
창호:새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스온수보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로 대체로 장방형으로 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 4M정도 인도와 접하고 동측으로 노폭 약8M정도 왕복2차선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

효자동3가 1670-13 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
효자동3가 1670-14 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 임차인으로 주장하는 점유자의 탐문에 따르면 임대차관계가 있는 것으로 탐문됨.

물건 비고

현황조사보고서상 본건 부동산은 공부상 '1동'으로 표시되어 있으나, 현황상 '102동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

현재 물건의 기본 정보를 다음과 같이 정리합니다.

사건번호: 전주지방법원 2025타경907 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1670-13 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

토지지분: 68.5㎡ (약 20.72평)

건물면적: 74.81㎡ (약 22.63평)

건물지분: 74.81㎡ (약 22.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

건축년도: 2011년

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 전주홍산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.

교통상황: 대상까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 2필지의 토지가 일단으로 구성되어 있으며, 대체로 장방형의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4M의 인도와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 8M의 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을5, 근저당권, 온누리신용협동조합, 2020년 3월 23일 접수, 채권액 78,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 소유권보존등기(갑1)를 제외한 모든 권리(근저당권 을5, 주택임차권 을6, 압류 갑2, 가압류 갑3, 임의경매 갑4)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 보증금: 0원. 등기부상 모든 임차인(최윤희, 한국토지주택공사)은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 최윤희

보증금: 90,300,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2020년 4월 27일

대항력: 없음

비고:

* 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2020년 4월 27일

확정일자: 2020년 4월 1일

배당신고일자: 2025년 11월 18일

대항력: 없음

비고:

1.3. 상권분석

주변 상권 및 시장 동향을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

주변 시세: 최근 인근 'J-휴101동'(1670-15번지, 동일 건축물)의 매매 사례를 보면 2026년 2월에 16,000만원, 16,500만원에 거래되었으며, 2026년 3월에는 14,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 159,000,000원과 유사하거나 일부 낮은 수준을 보입니다.

건물 유사성: 제공된 JSON 정보는 동일한 건축년도(2011년)와 전용면적(74.81㎡)을 가진 'J-휴101동'에 대한 것으로, 본건과 동일한 단지 또는 인접 단지 내 유사 건물로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의 및 주변 시설 정보는 다음과 같습니다.

주변 시설: 인근에 전주홍산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경: 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적으로 주거 환경이 안정되어 있습니다.

교통 및 편의시설: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 필요한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

공부상/현황 불일치: 공부상 '1동'으로 표시되어 있으나, 현황은 '102동'으로 표시되어 있어 건물 표기상의 혼란이 있을 수 있습니다. 이는 등기 및 관리상의 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

명도 부담: 두 임차인 모두 대항력이 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 협상 과정이 발생할 수 있습니다.

향후 재건축/재개발: 해당 지역의 지구단위계획구역 지정(서부신시가지) 등을 고려할 때, 장기적인 도시 계획에 따른 변화 가능성이 있으나 단기적인 리스크 요인은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 전주홍산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 관계상 인수할 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 그러나 공부상 건물 동 표시와 현황 동 표시가 불일치하는 점은 명확한 확인과 주의가 필요하며, 실제 명도 과정에서의 변수도 존재합니다. 유사 건물 시세 대비 감정가 수준은 적정하나, 잠재적 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

무잉수 권리: 인수해야 할 임차 보증금 및 기타 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

입지 조건: 전주 도심의 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 서부신시가지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

감정가 대비 시장가: 인근 유사 건물의 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

감정가: 159,000,000원

최근 시세 (유사 건물): 140,000,000원 ~ 165,000,000원

종합 분석: 본건은 3층에 위치하며, 동일 단지 내 1층 매물이 14,000만원, 4층 매물이 16,000만원~16,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 3층은 중간 가격대로 형성될 가능성이 높습니다. 또한, 공부상과 현황상의 건물 동수 불일치 리스크를 고려하여, 시장 시세의 상단부와 감정가 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.