나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31621 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 268-8 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 ""봉동초등학교"" 남측 인근에 소재하고, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 북측 인근으로 삼례읍 및 완주산업단지로 이동 가능한 799번 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로서,

- 외 벽 : 몰탈 위 드라이비트 등 마감.
- 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택 1세대로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>.

인접 도로상태등

본건 북측으로 단지 내 도로를 통하여 출입 가능하며, 본 도로는 동측으로 왕복 2차선의 낙평장기로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률> .

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31621 (1)

전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 268-8 4층 401호

다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지면적: 47.75㎡ (약 14.45평)

건물면적: 76.86㎡ (약 23.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

1.1. 입지조건

2본건은 전라북도 완주군 봉동읍 장기리에 소재하며, 봉동초등학교 남측 인근에 위치합니다.

2주변은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 북측 인근으로 삼례읍 및 완주산업단지로 이동 가능한 799번 지방도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

2말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (갑8, 2025-04-07)

2인수되는 권리:

* 을12 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 65,000,000원, 말소: 인수). 전입일자: 2017-10-26, 확정일자: 2017-10-16. (※ 임차인의 보증금 65,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 금액입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로 추가 확인이 필요합니다.)

2매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1 소유권보존 (김장배)

* 갑5 소유권이전 (김완철)

* 갑7 소유권이전 (김윤찬)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 갑9 강제경매 (서울보증보험)

* 갑10 가압류 (전북신용보증재단)

2등기부채권 총액: 108,581,790원

1.3. 상권분석

2본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지의 생활 편의를 지원하는 소규모 상업 시설이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

2주변 시설:

* 교육 시설: 봉동초등학교 인근 (상대보호구역)

* 교통 시설: 799번 지방도 인접

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

2토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.5. 잠재적 리스크

2대항력 있는 선순위 임차인 존재: 한국토지주택공사(LH)가 보증금 65,000,000원으로 선순위 임차권을 가지고 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (※ '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되는 부분이므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용이 크게 증가합니다.)

2기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 공법상 제한사항 존재.

1.6. 종합 의견

2본 물건은 전주지방법원 2025타경31621호로, 완주군 봉동읍에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 65,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 부담이 될 수 있어, 권리 분석을 통한 철저한 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '주택임차권 말소: 인수'라는 등기 내용이 상충되므로, 입찰 전 반드시 법원이나 관련 전문가를 통해 정확한 인수 금액을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2봉동초등학교 인근으로 교육 환경 양호

2주요 도로망 접근성이 좋아 출퇴근 및 지역 이동 편리

2최근 다세대주택 매매 사례가 있어 시장 수요 존재

1.8. 예상 입찰가

2감정가: 88,000,000원

2최근 매매 사례 (72.04㎡): 92,000,000원 (2026년)

2건물 면적 (76.86㎡) 및 최근 시세 등을 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

2임차인 인수 보증금 65,000,000원 부담 여부가 예상 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하다면, 예상 입찰가는 시세 범위 내에서 산정될 수 있습니다.

2예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

2보수적 접근 시: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

2추천 입찰가: 95,000,000원 (단, 임차인 보증금 인수 여부 최종 확인 후 결정)

2총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 95,000,000원 + 65,000,000원 = 160,000,000원 (단, 임차 보증금 인수 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.