나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101832 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 210동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 몰운대초등학교 북측 인근에 위치하는
다대동롯데캐슬몰운대아파트 210호 14층 1402호로서, 주위는 대규모 아파트단지
및 단지내상가, 각급학교, 임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물내 14층 1402호로서
외부 : 스톤코트 및 페인팅마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사히지
못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급˙배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 화재탐지 및 경보설비,소화전
설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 도로(접합) , 소로1류
(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호 구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

2 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 도로(접합). 상대보호
구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

3 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 도로(접합) , 중로1류
(폭 20m~25m)(접합).
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역
<군사기지 및 군사 시설 보호법>

4 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 도로(접합) , 중로1류
(폭 20m~25m)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역 <군사기지 및 군사시설
보호법>

5 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 도로(접합) , 소로1류
(폭 10m~12m)(접합) ,중로3류(폭12~15미터)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설
보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>


6 : 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경
보호에 관한 법률>,비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>


7 : 제1종일반주거지역(2019-12-18) , 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역)
도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

8 : 자연녹지지역(2019-12-18) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

물건번호: 부산서부지원 2025타경101832 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1624, 다대동롯데캐슬몰운대아파트 210동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 54.22㎡ (약 16.40평)

전용면적 (건물면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 몰운대초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 단지 내 상가, 각급 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종 일반주거지역 (2019-12-18)

* 도로 (접합)

* 소로1류 (폭 10m~12m) (접합)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (2020-07-01) (접합)

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 중로3류 (폭 12m~15m) (접합)

* 제1종 일반주거지역 (2019-12-18)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 역사문화환경보존지역 (2020-02-05) (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

3.1. 권리분석

* 현황: 본건의 말소기준권리는 2024년 9월 24일 접수된 토스뱅크주식회사 가압류(부산지방법원 2024카단105823)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5 소유권이전 (김건형)

* 갑6 소유권이전 (김건우)

* 을6 주택임차권 (신재훈, 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-20, 확정 2022-09-27, 배당신고 2024-10-25, 대항력 없음)

* 갑7 소유권이전 (김진구)

* 갑8 가압류 (토스뱅크주식회사, 71,317,244원)

* 갑9 가압류 (소상공인시장진흥공단, 14,570,771원)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 230,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 신재훈

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

4.1. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 상가를 비롯한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변으로 형성된 주거 지역은 안정적인 배후 수요를 제공하며, 이는 상권의 기본이 됩니다.

5.1. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 다대롯데캐슬몰운대

* 주소: 부산광역시 사하구 다대동 1624 (다대낙조2길 100)

* 사용승인일: 2007년 11월 26일

* 총 세대수: 3,462세대 (총 53개동)

* 최고층: 20층

* 본건 위치: 210동 14층 1402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 17층 건물 내 14층

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 화재탐지/경보, 소화전, 도시가스 개별난방

* 주차: 총 4,697대 (지하 자동 3,710대, 옥외 자동 987대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터

* 주변 편의시설:

* 인근 학교: 몰운대초등학교

* 편의시설: 단지 내 상가, 인근 편의시설 이용 가능

6.1. 잠재적리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건에 변경 사항이 있는 것으로 확인됩니다. 이는 매각 절차 및 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인의 부재로 건물 내부 마감재 등 상세 조사가 이루어지지 못했습니다. 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

7.1. 종합의견

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 롯데캐슬 몰운대 아파트의 14층 물건으로, 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 유사 면적대의 아파트 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치를 평가하기 위한 심층 분석이 요구됩니다.

8.1. 투자포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 가치: 3,462세대 규모의 대단지로, 지역 내에서 비교적 안정적인 주거 선호도를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 상가 및 편의시설, 인근 학교와의 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가가 현재 시세보다 낮게 책정되어 있어, 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9.1. 예상입찰가

최근 2026년 7월 거래된 동일 단지 내 유사 면적(84.97㎡) 아파트 실거래가는 17층 315,000,000원, 16층 280,000,000원입니다. 본건은 14층이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 변동 가능성을 감안할 때, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 본건의 현장 상태 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 상세 내용을 면밀히 확인하신 후, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.