나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101825 [1] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단교차로’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔,
다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘하단역’이 소재하는 등 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제301호 외 11개호(전체 12개호)로서, 2013년 12월
10일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(1~4): 업무시설(오피스텔){주거용 오피스텔}으로 이용중임.
일련번호(5~12): 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 화재경보기, 기계식주차설비) 및 개별설비(위생설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-07-23)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주거용 오피스텔로 이용중임.
- 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 김리아)로부터 2025. 11. 6.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101825 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2, 동화빌 3층 301호

건물명: 동화빌

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

건물면적: 49.12㎡ (약 14.86평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2013년 12월 10일 사용승인

2. 입지조건

부동산은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, '하단교차로' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 말소기준권리는 파산자(채권자)의 임의경매 개시 결정입니다.

선순위 임차인으로 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 김 )가 있으며, 보증금 109,000,000원, 전입일자 2023년 11월 27일, 확정일자 2023년 11월 15일입니다. 하지만 해당 임차인은 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력 포기확약서를 제출하였습니다 [cite: 문서]. 이로 인해 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 109,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 사하구의 주요 교통 요지인 하단역 인근에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 유흥업소 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 이는 임대수익을 기대할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 하단역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 환경: 주변에 주거시설과 상업시설이 복합적으로 발달해 있어 생활 편의성은 높으나, 유흥업소 등도 혼재되어 있어 주거 환경에 대한 개인별 선호도는 다를 수 있습니다. 인근 지역에서 산업폐기물 관련 시설에 대한 과거 반대 움직임이 있었으나, 본 물건 바로 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 청산을 목적으로 하는 경매 절차로, 일반 경매와 동일한 절차를 따르지만 특수 경매의 성격을 가집니다.

* 임차권 관계: 선순위 임차인이 존재하나, 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 절차 및 HUG와의 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔 이용: 현재 주거용으로 사용 중이므로, 명도 과정에서 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계가 있을 수 있으나 본 경매 절차 진행에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 형식적 경매로 진행되지만, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 부담해야 할 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 주변 시세를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 하단역을 이용한 편리한 교통망과 하단 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리 낙찰 시 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 인근 상업시설 및 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 검색 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가를 산정합니다.

건물면적 49.12㎡ (약 14.86평)에 대한 감정가는 123,000,000원입니다.

동일 건물인 동화빌의 유사 면적(45.19㎡) 호실이 2025년 7월 16일 135,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 감정가(123,000,000원)보다 높은 시세를 반영합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 권리상의 추가적인 부담은 없습니다.

따라서, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 125,000,000원에서 138,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 최신 실거래가 및 유사 물건의 경매 진행 상황을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.