나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5766 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1514 센텀리더스마크 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 벡스코 남서측 인근에 소재하는 센텀리더스마크 1층
124호로서 부근은 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 제반환경
무난함.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2호선 센텀시티역 및 시내버스정류장이
소재하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하5층 지상 43층건 내 제1층 제124호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등,
내벽 : 벽지 및 인테리어마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 40미터, 서측으로 약 18미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 본건은 인접호(123호)와 벽체구분없이 일괄로 이용중임.

물건 비고

일괄매각.
공부상 별개의 부동산이나 벽체 구분 없이 일체 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5766 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1514 센텀리더스마크 1층 124호

용도: 근린상가

감정가: 888,000,000원

토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.106㎡ (약 3.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.45㎡ (약 21.92평)

건물지분: 72.451㎡ (약 21.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 공부상 별개의 부동산이나 벽체 구분 없이 일체 사용 중임.

2. 입지조건

* 주변 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 벡스코 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 도시적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황

본 건은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 센텀시티역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 부산 시내외 어디든 이동이 수월합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 도로, 가축사육제한구역, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지), 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 8월 11일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: (주)금정주택김경애

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업자등록일): 2018-04-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 박성택

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2019-08-07

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 성일주택 (주)김경애

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업자등록일): 2018-10-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 김남철

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-07-21

확정일자: 2025-10-17

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

비고: 확정일자와 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 현재 자료 기준으로 분석합니다. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수될 수 있는 금액은 본 합계에 포함되지 않음)

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권이전 (2017-08-21), 소유권이전 (2021-08-11)

- 근저당권 (2021-08-11, 380,880,000원) - 말소기준권리

- 근저당권 (2022-01-17, 120,000,000원)

- 가압류 (2023-09-27, 1,027,192,774원)

- 압류 (2023-12-13)

- 임의경매 (2025-08-25, 317,400,000원)

- 등기부채권 총액: 1,528,072,774원

* 건축물표제부 요약

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 5층, 지상 43층 건물 내 제1층 제124호

- 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등

- 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

- 창호: 샷시창 구조

- 이용상태: 제2종 근린생활시설로 이용 중

- 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등 설치

4. 상권분석

* 본 건의 위치

본 건은 부산 센텀시티의 핵심 지역인 벡스코 인근에 위치하여 뛰어난 접근성과 비즈니스 환경을 자랑합니다. 센텀시티는 부산을 대표하는 복합 상업 및 업무 지구로, 신세계백화점, 롯데백화점, BEXCO 등 대형 시설들이 밀집해 있습니다.

* 주변 상권 특성

센텀시티 상권은 2000년대 중반 이후 급격히 성장했으며, 현재는 부산의 대표적인 상업, 업무, 문화 중심지로 자리 잡았습니다. 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼합되어 있어 활발한 유동인구를 자랑합니다.

* 유사 업종 현황

센텀시티 내에는 다양한 규모와 업종의 상가 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 컨벤션센터 등이 있어 관련 업종의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 이미 상권이 발달하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본 건 주변에는 BEXCO, 부산시립미술관, 영화의전당 등 문화 시설과 함께 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 혐오시설

현재 조사된 정보에 따르면, 본 건의 즉각적인 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동사용 공간

본 건은 공부상 별개의 부동산으로 등기되어 있으나, 실제로는 인접 호실(123호)과 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 이는 향후 분할 사용 또는 명도 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인

총 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이 중 2명은 보증금이 500만원이며, 1명은 보증금이 0원입니다. 이들의 보증금 반환 채무는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. (단, 총 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 가능 금액은 별도 확인 필요).

* 중복병합사건

본 건은 중복 병합 사건으로, 여러 채권이 얽혀 있어 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태

본 건은 현재 제2종 근린생활시설로 이용 중이나, 건축물 현황상 오피스텔, 근린생활시설, 의료시설, 업무시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하도록 설계되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 센텀시티라는 최상의 입지에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 벡스코 인근이라는 점은 컨벤션 관련 업종이나 비즈니스 지원 시설 등에 잠재력을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 호실과의 일체 사용 등은 명도 및 인수 부담을 고려해야 할 요소입니다. 입지적 장점과 더불어 위험 요소를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 상업 및 비즈니스 지구인 센텀시티 내 벡스코 인접 지역으로, 높은 유동인구와 잠재력을 지니고 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물 현황상 다양한 용도로 활용 가능하여, 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 교통 편리성: 지하철 센텀시티역 및 다수의 버스 노선으로 접근성이 매우 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 888,000,000원입니다. 현재 파악된 대항력 있는 임차인의 총 보증금 합계는 10,000,000원(김경애 2건, 박성택)이며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금은 별도 확인 및 고려가 필요합니다. 이를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

보수적인 접근 시: 감정가 888,000,000원 * 0.85 = 754,800,000원

공격적인 접근 시: 감정가 888,000,000원 * 0.95 = 843,600,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 750,000,000원에서 850,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 시장 상황, 본 건의 실제 활용 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.