나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22572 [1] 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천1동행정복지센터 남측 인근에 위치하는
씨티포례 14층 1402호로서 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 위락시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도1호선
온천장역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물내 14층 1402호로서
외부 : 석재 및 페인트 마감 등.
내부 : 벽지, 타일 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비,
스프링클러, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로 공동주택 및 오피스텔 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 일반상업지역 , 방화지구.
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 온천지구<온천법>.
2 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-03-25)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 온천지구<온천법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김월림)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22572 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 14층 1402호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

토지 지분: 14.323599999999999㎡ (약 4.33평)

건물면적: 64.70㎡ (약 19.58평)

건물 지분: 64.6975㎡ (약 19.58평)

전용면적 (추정): 약 46.16㎡ (약 13.96평) - 본건 건물면적(64.70㎡) 기준, 전용률 약 71.3% 가정 시 (실제 전용률 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 온천1동 행정복지센터 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 온천장역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 110m, 최고 높이 150m), 온천지구로 지정되어 있어 건축물 신축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 을1, 북부산신용협동조합의 근저당권(2024.04.11. 접수, 채권액 276,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양도, 최초 임차인: 김월림)

* 보증금: 178,500,000원

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사로부터 2026년 8월 11일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 관련 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

* 임차인: 손광익

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 29일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 배당 신고 내역이 없어 인수 여부 및 권리관계 명확히 확인 필요.

3.3. 총 인수 보증금 (추정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (확약서 제출로 인한 채무 인수 없음 예상)

4. 상권분석

본건이 위치한 온천동 일대는 역세권 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로, 상업 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 온천장역이 소재하여 유동인구가 있으며, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 배후수요는 충분한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 14층 1402호

* 외부 마감: 석재 및 페인트 마감

* 내부 마감: 벽지, 타일 등

* 창호: 샷시창

5.2. 설비 현황

급·배수 및 위생 설비, 공동현관기, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 인근

* 상업시설: 근린생활시설, 위락시설 인접

* 기타: 온천1동 행정복지센터 인근

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 손광익의 경우, 전입일자(2025.07.29.)가 말소기준권리보다 늦은 것으로 보이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 거주 여부 및 특이 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용은 본건 매수인의 임차보증금 관련 부담을 경감시킬 수 있는 긍정적인 요인이지만, 관련 법률 검토 및 HUG와의 최종 조율은 필수적입니다. 확약서의 구체적인 효력 및 이행 여부에 따라 잠재적 위험이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 동래구 온천동 씨티포레 오피스텔은 온천장역 역세권에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물의 구조 및 설비 상태 또한 양호한 것으로 파악됩니다. 특히, 임차인 관련 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 손광익에 대한 추가 확인이 필요하며, HUG 확약서의 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

온천장역 도보권에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 동래구 온천동의 편리한 생활 환경 및 교통망을 기반으로 합니다.

8.2. 권리관계 명확화 가능성

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 기존 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리분석 상의 위험 요인이 줄어듭니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 기대

온천장역 인근 지역의 꾸준한 개발 및 수요 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건 오피스텔과 유사한 조건(면적, 층수, 역세권 등)의 인근 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 검토했습니다.

본건의 감정가는 198,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 추이를 고려할 때, 전용면적 약 14평(46.16㎡) 기준, 온천동 씨티포레의 현재 시세는 약 1억 6천만원 ~ 2억원 수준으로 파악됩니다.

특히, 2025타경22576 물건 (동일 건물, 10층 1003호, 전용 13.96평)의 감정가가 1억 9,200만원으로 책정된 점을 감안할 때, 본건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

HUG의 확약서 내용이 실제 매수인에게 그대로 적용된다면, 임차보증금 178,500,000원에 대한 인수 부담이 없으므로, 감정가 198,000,000원을 기준으로 하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 적극적으로 검토해 볼 수 있습니다. (세부 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.