나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22416 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1637-1 동서하이빌아파트 101동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘지하철 시청역’ 동측 인근에 위치하는 구분
건물(아파트)인 동서하이빌아파트 101동 2층 205호 <통칭: 32평형, 남향)로서 3개동으로
구성되어 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하여 주위환경은
양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보
로 약 5분 이상 소요되여 대중교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 2층(사용승인/신축일자: 2003.10.24)으로서,
외 벽 : 세멘몰탈위 수성페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일마감,
창 호 : 하이샷시 이중창이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망시설 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 응찰시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22416 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1637-1 동서하이빌아파트 101동 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

토지지분: 55.6967㎡ (약 16.85평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.9934㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO (양준혁)

건축연도: 2003년 10월 24일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘지하철 시청역’ 동측 인근에 위치하는 아파트입니다.

주변 환경: 3개동으로 구성된 동서하이빌아파트 101동 2층 205호이며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 소규모 점포 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 지하철 1호선 시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (지하철역까지 도보 약 5분 소요)

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 12월 11일 접수된 국민은행 근저당 (을3) 입니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사동서종합개발 (2003-11-17)

* 소유권 이전: 이영진 (2003-11-20, 매매)

* 근저당 (총 5건, 모두 말소): 국민은행 (2012-12-11 ~ 2015-10-08)

* 가압류 (말소): 양재형 (2023-09-07)

* 강제경매 (말소): 양준혁 (2025-08-26)

총 등기부 채권액 (말소 기준 권리 이후): 229,540,000원 입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 말소기준권리 및 그 후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 여부 및 상세 임대 내역, 내부 마감재는 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 조사하지 못했습니다. 따라서 입찰 시 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 '없음'으로 기재되어 있습니다. (단, 상세 내용은 현장 및 등기부 재확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 소규모 상가 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

교통 접근성: 지하철 시청역이 인접하여 교통이 매우 편리하며, 주변 도로망을 이용한 차량 이동도 용이합니다.

배후 수요: 인근 아파트 단지와 주거 지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 동서하이빌아파트 (2003년 10월 사용승인)

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 113세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 10층 중 2층, 남향

* 내부 마감재: 조사되지 않아 확인 불가 (응찰 시 확인 필수)

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 갖춤.

* 주차: 지하 및 지상 주차 가능. 전체 단지 기준 총 주차 가능 대수는 125대 수준입니다. (내부 주차 환경은 현장 확인 요망)

* 복리 시설: 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 내부 마감재, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 불분명하고 임대 여부가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

교육환경보호구역: 학군 관련 시설 보호구역으로, 주변 업종 제한 등이 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설 유무: 지도 검색 등을 통해 인근에 소음, 악취 등을 유발하는 혐오시설이 있는지 반드시 확인해야 합니다. (현재 정보로는 파악 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 시청역 인근 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 주거 환경이 양호한 아파트입니다. 2003년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 안전성은 확보된 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소될 권리가 많으나, 임차인 정보 및 내부 상태 미확인으로 인한 명도 및 수리 관련 리스크는 존재합니다. 감정가는 3.6억원으로, 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 시청역 도보 5분 거리의 뛰어난 교통 환경.

* 편리한 생활 인프라: 시청 및 상업 지구 접근성이 우수하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지가 밀집된 지역으로 주거 수요가 탄탄함.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 복잡성 감소.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.99㎡, 약 25.71평)의 동서하이빌 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 28일: 7층 / 37,000만원

* 2026년 2월 23일: 9층 / 37,300만원

본건은 2층으로, 일반적인 선호도나 일조량 등을 고려할 때 최근 거래된 7층, 9층 물건보다는 다소 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다. 최근 실거래가 평균 약 37,150만원을 기준으로, 2층이라는 점과 내부 상태 미확인, 임차인 정보 부재 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 3.6억원은 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 2층의 가격 조정분을 고려하고, 명도 및 내부 수리 비용까지 감안한다면, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 33,500만원 ~ 35,500만원

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 34,500만원 수준을 기준으로 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 입찰 전 시세 변동 등을 추가 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.