나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10301 [1] 경상남도 합천군 합천읍 합천리 775-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 2,3)은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하는 토지로서, "합천읍사무소" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 2,3)은 접근 가능한 도로의 폭 등을 고려할 때, 차량 출입은 다소 어려울 것 보이나, 인근 도로와의 거리 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 '단독주택 건부지'임. 기호(3): 사다리형으로 평지의 토지로서 '단독주택 건부지'임.

인접 도로상태

기호(2): 북동측 부분에 노폭 약 2M 내외 시멘트포장도로 있음. 기호(3): 동측 부분에 노폭 약 2M 내외 시멘트포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외건물: 지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 적벽돌치장 및 페인팅 창호: 샷시창호.(사용승인일: 1989.12.25)

이용상태

` - 1층: '단독주택'임. - 2층: '단독주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외구조물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 구조물(1-1) 포함
2. 지분매각(공유자우선매수 행사는 1회로 제한(1회에 한하여 허용))
3. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 미변제된 잔액 포함)
4. 본건 목록2,3의 토지는 지적재조사사업 완료된 토지로서 이를 기준으로 감정평가 후 매각을 진행하고 있으니 경매응찰시 유의하사기 바랍니다(목록2토지 면적 '228㎡'에서 '143.1㎡'로, 목록3토지 면적'23㎡'에서 '30.5㎡'로 각 변경,감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 거창지원 2025타경10301 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 합천리 775-4

용도: 단독주택

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1989.12.25)

건물 외벽: 적벽돌치장 및 페인팅

건물 창호: 샷시창호

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 52,256,200원

토지면적: 173.60㎡ (약 52.51평)

토지 지분면적: 57.86㎡ (약 17.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.05㎡ (약 42.97평)

건물 지분면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

건물 제시외면적: 90.01㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

일괄매각. 제시외 구조물(1-1) 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 합천리에 소재하며, "합천읍사무소" 북동측 인근에 위치함. 부근은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

접근 가능한 도로의 폭 등을 고려할 때 차량 출입은 다소 어려울 수 있으나, 인근 도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 보통임. 본건 토지(기호 2,3)는 각각 북동측 및 동측 부분에 노폭 약 2M 내외의 시멘트 포장도로가 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-06-16)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 후, 2025년 8월 25일 창원지방법원 거창지원 2025타경10301호로 강제경매 개시 결정 등기가 있으며, 말소 예정임. 총 채권액은 14,208,858원임.

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 후, 2025년 8월 25일 동일한 강제경매 개시 결정 등기가 있으며, 말소 예정임. 총 채권액은 59,208,858원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김병문

보증금: 45,000,000원

확정일자: 2020-11-09

대항력: 없음

비고: 선순위 전세권자 (45,000,000원)로, 매수인에게 인수됨.

* 임차인: 김익기

보증금: 0원

전입일자: 2023-08-29

대항력: 없음

* 임차인: 김점중

보증금: 0원

전입일자: 2021-12-21

대항력: 없음

* 임차인: 설선애

보증금: 45,000,000원

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 없음

* 임차인: 최무순

보증금: 0원

전입일자: 2020-06-04

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 명시됨.

3.3. 인수 권리 및 부담

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 전세권설정등기(2020.11.9. 등기, 채권자: 김병문, 금액: 45,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

대항력 있는 임차인(최무순)이 존재하며, 보증금이 명시되지 않았으나 배당에서 미변제된 잔액이 있을 수 있으니 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 JSON 정보는 연립주택 및 다세대주택에 대한 내용으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 한미리치빌4차나동 (2015년 건축, 연립): 전용면적 84.51㎡, 2026년 3월 10일 29,000만원 거래. (㎡당 약 343.1만원)

* 벨로스텔라101동 (2014년 건축, 다세대): 전용면적 68.75㎡, 2026년 2월 9일 16,000만원 거래. (㎡당 약 232.7만원)

* 무궁화빌라B동 (1995년 건축, 연립): 전용면적 59.4㎡, 2026년 1월 19일 8,000만원 거래. (㎡당 약 134.6만원)

4.2. 비교 분석

본건 단독주택은 총 건물면적 142.05㎡ (약 42.97평), 총 토지면적 173.60㎡ (약 52.51평) 규모임.

상기 JSON 데이터의 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가 52,256,200원은 지분 매각을 고려하더라도 시장가 대비 저평가되었을 가능성이 있음. 특히 토지 면적 대비 시세가 높게 형성될 수 있는 단독주택이라는 점을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지인 합천읍 일대에 기본적인 편의시설이 존재하며, 합천읍사무소가 인근에 위치하여 공공시설 이용이 편리함.

5.2. 주변 환경

주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 가축사육제한구역에 해당함. 현재까지 파악된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

* 인수되는 선순위 전세권(45,000,000원)으로 인해 매수인의 초기 자금 부담이 발생함.

* 대항력 있는 임차인 최무순이 존재하며, 보증금이 0원으로 표기되어 있으나 배당받지 못한 잔액이 있을 경우 추가 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 물건 특이사항 리스크

* 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있으며, 추후 재매각 시 불리할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 1회에 한하여 허용됨.

* 토지 면적 변경(지적재조사사업 완료)이 감정평가에 반영되었으므로, 실제 면적과 공부상 면적의 차이에 유의해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경상남도 합천군 합천읍 소재 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 물건임. 1989년 건축된 비교적 오래된 건물이나, 합천읍 중심부 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

7.2. 시세 대비 감정가

주변 연립, 다세대주택 실거래가 정보를 고려할 때, 본건 지분 매각 물건의 감정가는 시장 가치 대비 보수적으로 평가되었을 가능성이 있음. 이는 향후 수익성 확보의 기회가 될 수 있음. 다만, 인수되는 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인의 존재는 초기 투자 비용 및 리스크 관리 측면에서 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

본건 물건의 감정가가 주변 시세에 비해 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있음.

8.2. 지분 매각 활용 방안

지분 매각 물건의 특성을 활용하여, 향후 공유자들과의 협의를 통해 전체 지분 확보 또는 시세 차익을 통한 재매각 전략을 구사할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 60,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 실제 총 매수 비용은 입찰가와 인수되는 보증금(45,000,000원)의 합계가 됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.