나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21855 [1] 경상남도 거제시 문동동 238 삼오르네상스아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관련 차량 출입 자유로우며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건내 1층 104호로서,
(사용승인일자 : 2004.04.13)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사됨.
*임장결과 폐문부재상태로서, 외관상, 탐문상 일반적인 이용상태를 전제로 감정평가하였음.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지내 부정형 토지로서 현황 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 북동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

대지권의 목적이 되는 토지는 공부상 지목이 ""임야"" 이나, 현황""대(아파트부지)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-대지권의 목적이 되는 토지는 공무상 지목은 ‘임야’이나, 현황은 ‘대(아파트부지)’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21855 (1)

소재지: 경상남도 거제시 문동동 238 삼오르앙스아파트 104동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 6천 7백만원

토지면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물면적: 55.57㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2004년

총 층수: 15층 (본건 1층)

세대수: 463세대 (삼오르네상스 아파트 전체)

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통임.

차량 출입이 자유로우며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통임.

본건 토지 북서측 및 북동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 01월 06일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권이며, 경매개시결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 143,189,274원으로 확인됨.

본건과 관련하여 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 계약관계 확인에 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

삼오르네상스 아파트는 2004년 04월 13일에 사용승인되었으며, 총 15층 건물 중 1층에 위치함.

5. 생활정보

본건 인근에 삼룡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

대지권의 목적이 되는 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대(아파트부지)'로 이용 중임. 이는 등기부상 내용과 현황이 다르므로, 추후 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있으니 이에 대한 확인이 필요함.

임대관계는 미상으로 확인되어, 혹시 모를 숨겨진 임차 관계나 미상 임대료 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 문동동에 위치한 삼오르네상스아파트 104동 1층 104호로, 감정가는 6천 7백만원임.

아파트 단지는 2004년 준공되었으며, 본건은 1층에 위치함.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 토지의 지목과 현황 불일치, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재함.

인근 학교 및 주거 단지 형성으로 기본적인 생활 환경은 갖추고 있음.

8. 투자 포인트

거제시 지역 내 아파트 물건으로, 지역 주거 수요가 존재함.

감정가가 6천만원대로 비교적 낮은 수준임.

말소기준권리가 명확하여 권리상 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(55.57㎡)의 13층 매물이 5천 2백만원에 거래된 사례가 있음.

본건은 1층으로, 13층 매물 대비 시세 하락 요인이 발생할 수 있음.

감정가는 6천 7백만원이나, 시장 상황 및 1층의 단점을 고려할 때, 5천 2백만원에 거래된 동일 면적 매물과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 6천 8백만원으로 예상 입찰가를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.