나이스옥션 법원경매 진주 2025타경870 [1] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 산57-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 남해군 창선면 냉천마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림, 펜션 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 사다리 완경사로서 현황 토지임야임.
기호 2) 부정형 완경사로서 현황 토지임야임.
기호 3) 부정형 완경사로서 현황 토지임야임.
기호 4) 부정형 완경사로서 현황 토지임야임.

인접 도로상태

기호1,2,3) 맹지임.
기호4) 동측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호2) 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-감정서상 해당 토지는 건축신고되어 일부 토목 공사가 진행된 토지로서 현재 해당 건축관련 사항은 취소된 것으로 조사되므로, 입찰전 건축허가의 유효사항 및 제반사항 등 주무관서에 확인요함
-[목록1~3] 맹지임
-[목록4] 토지 일부 접도구역 저촉
-[목록3] 현황조사서 상 석축 작업 및 바닥에 콘크리트 작업되어 있다고 조사됨
-[목록1~3] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경870 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 대벽리 산57-12

* 용도: 임야

* 토지면적: 3395.00㎡ (약 1027평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 418,851,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

* 경상남도 남해군 창선면은 남해도의 북동부에 위치하며, 섬 전체가 한려해상국립공원에 속해 있습니다. 2003년 창선-삼천포대교 개통으로 육지와 연결성이 향상되어 남해안 관광벨트의 중요 거점으로 부상하고 있습니다.

* 대상 물건이 위치한 대벽리는 창선면의 행정 마을 중 하나로, 자연림과 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 비교적 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 남해군은 온화한 해양성 기후를 보이며, 아름다운 해안선과 산지를 가진 지역입니다. 창선면은 남해군에서 가장 큰 면으로, 32개의 행정 마을을 포함하고 있습니다.

* 최근 경남도는 창선면을 포함한 '남해 창선관광단지' 조성 구상을 발표하며 남해안 관광벨트의 핵심으로 발전시킬 계획을 가지고 있습니다. 또한, 국도 5호선의 기점이 창선면으로 연장되면서 교통 인프라 확충에 대한 기대감도 높습니다.

* 다만, 본건 토지(목록1~3)는 맹지이며, 토지 일부(목록4)는 접도구역에 저촉됩니다.

3. 권리분석

* 채권자: 새고성농협 [정보 요약]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 6번 지상권 설정등기(2018.11.23.) (인수되는 권리). 지상권자인 신청채권자 새고성농업협동조합의 말소 동의서가 제출되었습니다 [물건명세서 참고사항].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 없습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 2008-10-28 소유권 이전 (손춘희)

* 갑2: 2019-04-29 소유권 이전 (김정국)

* 을6: 2018-11-23 지상권 설정 (새고성농업협동조합, 인수)

* 을10: 2019-09-04 근저당권 (새고성농업협동조합, 말소 기준 권리)

* 을11: 2019-09-04 근저당권 (동진주새마을금고, 말소)

* 갑5: 2022-05-10 가압류 (아이앤지산업주식회사, 말소)

* 갑6: 2025-08-11 임의경매 개시 결정 (새고성농업협동조합)

* 등기부 채권 총액: 786,400,000원

4. 상권분석

* 본건 토지는 임야로, 주위는 자연림, 펜션 등으로 형성되어 있습니다 [감정평가서요약]. 직접적인 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 창선면은 남해도의 주요 관광 거점 중 하나로 관광객 유치 잠재력이 있습니다.

* 최근 남해군 창선면 일대에서 관광 개발 사업이 활발히 추진되고 있으며, '남해 창선관광단지' 조성 계획 등이 주목받고 있습니다. 또한, 국도 5호선 기점 변경 및 국도 3호선 확장 사업 추진 등으로 인해 지역 접근성 개선 및 관광 활성화가 예상됩니다.

* 다만, 본건 임야 자체의 상업적 가치는 주변 개발 계획 및 향후 활용 방안에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 자연림과 펜션 등으로 이루어져 있어 조용한 환경을 제공합니다 [감정평가서요약].

* 창선면에는 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 인근에 관광지로는 상주 은모래비치, 남해 편백자연휴양림 등이 있습니다.

* 남해 대벽리에는 천연기념물로 지정된 왕후박나무가 소재하고 있어 역사적, 문화적 가치를 지닌 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다 [특이사항].

* 선순위 지상권: 을구 6번 지상권 설정등기(2018.11.23.)가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다 [토지 등기부 요약, 물건명세서 참고사항]. 지상권자는 새고성농업협동조합이며, 존속기간은 설정 등기일로부터 30년입니다.

* 맹지: 목록 1~3번 토지는 맹지이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다 [특이사항, 감정평가서요약].

* 접도구역 저촉: 목록 4번 토지 일부가 접도구역에 해당하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다 [특이사항, 감정평가서요약].

* 건축허가 취소 및 토목 공사: 과거 건축 신고되어 일부 토목 공사가 진행된 토지이나, 현재 건축 관련 사항은 취소된 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 관련 주무관서에 건축허가의 유효사항 및 제반사항을 반드시 확인해야 합니다 [특이사항].

* 현황상 석축 및 콘크리트 작업: 목록 3번 토지에 석축 작업 및 바닥에 콘크리트 작업이 되어 있는 것으로 조사되었습니다 [특이사항].

* 추가 제시외 물건: 제시외 수목[감정서상 ㄱ]은 매각에 포함됩니다 [특이사항].

* 법적 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다 [감정평가서요약].

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 대벽리에 위치한 임야입니다. 주변 환경은 자연림과 펜션이 혼재되어 있으며, 남해안 관광벨트의 중요 거점으로 발전 가능성이 있는 지역입니다. 그러나 맹지, 접도구역 저촉, 분묘기지권 성립 가능성, 선순위 지상권 인수 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 과거 건축 진행 후 취소된 이력이 있어 건축 관련 사항 확인이 필수적입니다 [특이사항]. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남해 창선관광단지 조성 계획 등 지역 개발 잠재력: 경상남도의 남해 창선관광단지 조성 계획 및 국도 인프라 확충 사업 등은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 관광 중심지로서의 입지: 남해군은 이미 인기 있는 관광지이며, 창선면은 그 중심 역할을 할 것으로 기대됩니다.

* 준보전산지 및 보전관리지역: 향후 특정 용도(예: 친환경 시설, 임업 등)로 개발 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 다양한 권리 관계 및 개발 관련 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 418,851,000원 대비 인수해야 하는 지상권, 맹지, 접도구역, 분묘 등 제반 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가에서 이러한 위험 요인들을 차감한 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 권리 인수 비용 (지상권 등)

* 개발 가능성 및 건축 규제 확인 비용

* 분묘 이장 등 제반 비용

* 향후 토지 활용 계획에 따른 추가 비용

따라서, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사 및 법률적, 건축적 검토 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.