나이스옥션 법원경매 진주 2025타경876 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 104동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을' 북측에 위치하며 부근은 공동주택
및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 303호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~6): 제2종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.

2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 1.1.사건 및 물건 현황

4. 사건번호: 진주지원 2025타경876 (1)

5. 물건 종류: 아파트

6. 경매 구분: 부동산 임의경매

7. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

8. 채권자: 주OOOOOOOO

9. 공동담보 물건

10. 1.2.기본 물건 정보

11. 소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 104동 3층 303호

12. 용도: 아파트

13. 건축년도: 2001년 7월 26일 사용승인

14. 1.3.면적 정보

15. 토지 면적: 38.72㎡ (약 11.71평)

16. 건물 전용 면적: 59.8956㎡ (약 18.12평)

17. 건물 공급 면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

18. 1.4.감정가 및 건축 정보

19. 감정가: 68,000,000원

20. 총 층수: 15층

21. 해당 층수: 3층

22. 2.입지조건

23. 2.1.위치 및 주위 환경

24. 본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을' 북측에 위치하고 있습니다.

25. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

26. 2.2.교통 및 도로 접근성

27. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

28. 본건은 단지 북서측으로 중로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

29. 2.3.토지 이용 계획 및 제한사항

30. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

31. 가축 사육 제한 구역(전부 제한 구역)으로 지정되어 있어 가축 분뇨 관련 법률이 적용됩니다.

32. 비행 안전 제6구역에 포함되어 군사 작전 관련 규제를 받을 수 있습니다.

33. 3.권리분석

34. 3.1.권리관계 요약

35. 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

36. 매각으로 인해 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

37. 3.2.말소기준권리

38. 본 건의 말소기준권리는 2008년 2월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (을5)입니다.

39. 3.3.임차인 현황

40. 임차인: 백동석

41. 보증금: 0원

42. 차임: 0원

43. 전입일자: 2011년 4월 14일

44. 대항력: 없음 (주의: 금액이 미상인 보증금/차임은 아니나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

45. 3.4.인수되는 권리 및 보증금

46. 인수되는 권리: 없음

47. 인수 보증금 합계: 0원

48. 4.상권 및 생활정보

49. 4.1.주변 상업 및 주거 환경

50. 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

51. 주변으로 공동주택 및 단독주택이 많아 주거 환경이 형성되어 있습니다.

52. 4.2.단지 내 편의시설

53. 송보파인빌 아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

54. 4.3.주차 시설

55. 송보파인빌 아파트 단지는 총 706대의 주차가 가능합니다. (지상: 5대, 지하: 193대 (기계식 포함 추정))

56. 이는 세대당 약 0.79대 수준으로, 주차 공간은 충분한 편입니다.

57. 5.잠재적 리스크

58. 5.1.현장 확인 관련

59. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 의존한 평가가 이루어졌습니다.

60. 실제 경매 진행 시에는 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

61. 5.2.건물 노후화

62. 2001년 준공된 아파트로, 건축된 지 20년 이상 경과하여 외관 및 내부 시설의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

63. 5.3.토지 이용 제한

64. 가축 사육 제한 구역 및 비행 안전 구역에 해당되어, 향후 관련 규제 변경 시 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

65. 5.4.주변 환경

66. 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

67. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

68. 6.종합 의견

69. 본 물건은 경상남도 사천시에 위치한 송보파인빌 아파트로, 접근성 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

70. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

71. 다만, 건물 노후화 및 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

72. 7.투자 포인트

73. 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음으로 안정적인 취득 가능

74. 아파트 단지 내에 다양한 편의시설 구비

75. 최근 실거래가에서 감정가 수준의 거래가 확인되어 시세 반영이 이루어진 것으로 보임

76. 8.예상 입찰가

77. 최근 실거래 사례 분석 결과, 동일 면적(59.8956㎡)의 경우 2026년 5월 6,000만원(13층) ~ 6,800만원(14층)에 거래되었습니다.

78. 본건 감정가는 6,800만원으로, 이는 최고가 실거래가와 동일한 수준입니다.

79. 해당 물건은 중간층(3층)에 위치하며, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 63,000,000원 ~ 67,000,000원 수준으로 예상됩니다.

80. 보수적인 접근으로는 63,000,000원, 시세 반영을 고려한 공격적인 입찰 시에는 67,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

81. 본 보고서에서는 시세 분석 및 보수적 접근을 고려하여 65,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.