나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31140 [1] 경상남도 진주시 충무공동 328-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '충무공 초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도로변의 노선상가와 후면 주택지대, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지이며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 2차선 도로와 접하고, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 인도전용 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-76)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소-특-3-117)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중-집-3-34)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 3-63)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 단독주택 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 2025.02.05)
외벽 : 치장벽돌쌓기
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 새시이중창호임.

기호(2) 부속창고 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2025.02.05)
벽체 : 치장벽돌쌓기
바닥 : 몰탈마감 등
창호 : 새시이중창호임.

이용상태

단독주택 및 부속창고로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

---

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31140 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 328-5

용도: 단독주택

감정가: 1,023,568,000원

토지면적: 309.40㎡ (약 93.60평)

건물면적: 211.81㎡ (약 64.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO (정필교)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '충무공 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 도로변의 노선상가와 후면 주택지대, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 진주 혁신도시 내 계획된 주거 및 상업 지역에 속해 있습니다.

차량 출입이 자유롭고, 북동측 2차선 도로, 남서측 약 10미터 폭의 포장도로, 북서측 인도 전용 도로와 접하고 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 정방형의 평지이며 단독주택 부지로 현재 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2024년 11월 12일 접수된 동부농업협동조합 근저당권 (을5)

건물: 2025년 2월 19일 접수된 동부농업협동조합 근저당권 (을1)

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 약 742,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진주 혁신도시 내 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

단지 배후에 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 수요가 뒷받침될 것으로 보이며, 도로변 노선상가들이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

계획도시 내 상권으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

단지 인근에 충무공 초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통 및 편의시설:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

주변 상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경:

주택, 상가, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 생활 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 향후 도시 계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 관련 법규 및 지구단위계획 내용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 반경 내 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 개발 지역 특성상 인허가 사항 및 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 임대 관계: 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 현재 점유자가 거주 중일 가능성이 있으며, 실제 점유 관계 및 명도 협의 가능성을 미리 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

진주 혁신도심의 중심부에 위치한 단독주택으로, 계획적인 도시 개발의 혜택을 누릴 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

교육 및 교통 환경이 양호하며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

향후 혁신도시의 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교육 환경 및 편리한 생활 인프라.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 토지 활용 또는 재건축 등 다양한 개발 가능성.

* 권리 관계가 명확하여 안정적인 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,023,568,000원입니다.

본 보고서에는 주변 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 누락되어, 해당 지역의 정확한 시세 분석 및 이에 기반한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%에서 120% 범위에서 결정되나, 본 물건의 경우 혁신도시 내 입지, 건축 연도(2025년 사용승인), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 정보, 건축물의 상태 등을 면밀히 조사하여 상세한 시세 분석을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.