나이스옥션 법원경매 진주 2025타경861 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예상리 144 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 소곡경로당 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

농기계 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 전으로 이용중입니다.
기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접하고, 본건 남동측으로 폭 약 2m내외의 비포
장 진입로 개설되어져 있습니다.
기호(2) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호
구역, 비행안전제2구역(전술)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(ⓐ,ⓑ) 제시외수목은 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 참조' 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 'ⓐ,ⓑ) 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록 1 토지 일부 지상의 농막 등은 이설 용이하므로 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경861 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예상리 144

용도: 답 (논)

감정가: 279,022,000원

토지면적: 2,013.00㎡ (약 609.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 수목(감정서상 'ⓐ,ⓑ) 매각 포함.

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

- 목록 1 토지 일부 지상의 농막 등은 이설 용이하므로 평가 및 매각 제외.

특수물건정보: 농지취득자격증명 필요

2. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 정촌면 소곡리 소재 소곡경로당 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

농기계 등 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로에 접하고, 남동측으로는 폭 약 2m 내외의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 기호(2) 토지는 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로에 접합니다.

주변 시설 및 지역 특성

소곡경로당이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 진주시 정촌면 일대에는 산업단지가 조성 중이며 근로자 복지시설 건립이 추진되고 있어 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 인근에 소곡보건진료소가 있으며, 남부보건지소도 정촌면에 위치하고 있습니다.

혐오시설 관련

제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지(경상남도 진주시 정촌면 예상리 144) 바로 인근에 혐오시설이 있다고 명시적으로 언급된 내용은 없습니다. 다만, 인근 지역인 진주시 내동면에서 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 의견이 있는 것으로 나타나, 해당 지역 전체의 개발 또는 환경 관련 이슈를 간접적으로 시사할 수 있습니다.

3. 권리분석

임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

토지 등기부 요약

소유권이전: 이경순 (1990-06-05), 송수현 (2021-07-30, 매매)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-08-19, 금240,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-07-27, 금36,000,000원)

가압류: 경남신용보증재단 (2025-03-05, 금62,063,930원)

임의경매: 진주남부농업협동조합 (2025-08-11)

등기사항 분석

말소기준권리인 을1 근저당권(2021-08-19)보다 선순위인 갑1, 갑2 소유권 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑3 가압류, 갑5 임의경매 등은 모두 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 지상권 등기 내역이 확인되지 않습니다. 따라서 현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

핵심 주의사항

농지취득자격증명: 본 물건은 '답(논)'으로, 경매 진행 시 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지가 대부분을 차지하는 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 일반 주택 및 임야와 혼재되어 있으며, 농업 활동에 적합한 환경입니다. 상업 활동이 활발한 도심형 상권과는 거리가 있으며, 지역 농업 종사자 또는 관련 업종 종사자에게 더욱 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

소재지 인근에는 소곡경로당과 소곡보건진료소가 있어 기본적인 지역 주민 편의시설을 갖추고 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등은 차량 이동이 필요한 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 지역 내 일반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 낙찰받더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권을 취득할 수 없으며, 이미 납부한 입찰 보증금을 몰수당하는 큰 리스크가 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역에 속하여 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

낮은 환금성: 농지라는 특성과 개발 제한 사항으로 인해 향후 매각 시 환금성이 낮을 수 있습니다.

제시외 물건: 감정평가서상 제시외 수목(감정서상 'ⓐ,ⓑ)은 매각에 포함되나, 농막 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 이는 추후 점유자 또는 원소유자와의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 정촌면에 위치한 답(논)으로, 감정가는 279,022,000원입니다. 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 속하며, 기본적인 편의시설 접근성은 제한적입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 필수, 보전녹지지역 등 개발 제한 사항이 존재하므로, 취득 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

농업적 활용: 본 토지를 직접 농업용으로 활용하고자 하는 실수요자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

잠재적 개발 가능성 (장기적 관점): 현재는 개발 제한이 크지만, 향후 지역 개발 계획 또는 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다 (매우 장기적 관점).

경매 메리트: 권리 분석상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,022,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 추가 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 농업적 활용 가능성, 개발 제한 사항, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 필요성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 입찰 참여 전, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인하고, 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있으나, 리스크 요인을 충분히 감안하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.