나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31112 [1] 경상남도 남해군 설천면 문의리 161-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '동흥마을' 남서측 인근(일련번호 1,2) 및 서면
서상리 소재 '남해스포츠파크' 동측 인근(일련번호 3~6)에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대
(일련번호 1,2) 및 지방도주변 농경지대(일련번호 3,4) 및 마을주변 산림지대(일련번호 5,6)로서,
농어촌마을, 면소재지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 급경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야 및 현황 일부 도로 상태임.
일련번호(3): 평지내 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(4): 완경사지내 부정형의 토지로서, 전임.
일련번호(5,6): 급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측 및
동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북측 및
남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 서측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(4~6): 북서측으로 약 8미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>,
하수처리구역(금음)<하수도법>
일련번호(3,4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역
<도로법>, 중점경관관리구역(집중개발형),영농여건불리농지
일련번호(5,6) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역
<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(집중개발형)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ,ㄴ)은
구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(1,2): 제시목록상 지목 '임야'이나, 토지임야 및 현황 일부 도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 타인 점유 부분(취수원)이 소재함.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 감정서 사진첨부 ‘타인 점유 부분 취수원‘ 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이를 감안하여 평가함.
-목록[1,2] 지목 ’임야‘이나 일부 현황 ’도로‘로 이용 중인 점을 감안하여 평가함.
-목록[1,2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[1,2] 지적도상 맹지임.
-명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31112 (1)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 문의리 161-1

용도: 임야

감정가: 250,152,000원

토지면적: 9860.00㎡ (약 2,983평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '동흥마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 야산지대, 농어촌 마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 지역내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 본건은 급경사지 내 부정형의 토지로서, 지목은 임야이나 현황 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 본건 일부 및 인접 도로로 약 3미터 폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. (다른 일련번호는 8미터 도로 접함)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 04월 01일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 (1980-04-12)

* 협의분할에 의한 상속 (2012-04-27)

* 매매 (2012-04-27)

* 매매 (2013-05-02)

* 근저당권 (부경양돈협동조합, 2014-04-01, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (부산진세무서장, 2024-09-24) - 말소

* 임의경매 (부경양돈협동조합, 2025-08-04, 180,240,414원) - 말소

등기부채권 총액: 72,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 임야로, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 농어촌 마을 및 자연 녹지 지역으로, 주거 및 농업, 임업 활동이 주를 이룹니다.

편의시설 등은 인근 면소재지 또는 남해읍까지 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농어촌 지역입니다.

생활 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 인근 읍면으로 이동하여 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 실제 차량 통행 및 접근을 위한 도로 확보 방안이 필요합니다. 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 요구됩니다.

취수원 문제: 일련번호(1) 일부 지상에 타인 점유 부분(취수원)이 소재하며, 이는 매각에서 제외되었습니다. 추후 해당 부분의 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

현황 도로 이용: 지목은 '임야'이나 일부 현황 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 시 고려되어야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 해당하여, 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 설천면에 위치한 9,860.00㎡ (약 2,983평) 규모의 임야입니다.

감정가는 250,152,000원이며, 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 명도가 용이할 것으로 보입니다.

다만, 지적도상 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 타인 점유 취수원 존재, 현황 도로 이용 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

또한, 생산관리지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용되어 개발 또는 이용 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적의 임야로, 잠재적인 토지 이용 가치 상승 가능성이 있습니다.

남해라는 지역적 특성을 고려할 때, 자연 친화적 환경을 활용한 휴양 목적의 토지 이용 가능성을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 감정가 250,152,000원을 기준으로 산정될 것으로 예상됩니다.

제시된 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 취수원 제외 등)과 각종 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 토지 활용 방안, 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추가적인 현장 답사와 심층적인 권리 분석을 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

주변 혐오시설 관련 검색 결과: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 탐문 조사 등을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.