나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11984 [1] 경상남도 김해시 삼방동 653-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 소재하는 '영운중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 시가지에 위치하여 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(삼방지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-02)(영운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층건물로
(사용승인일: 1991.04.03)

외벽: 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

본건은 주택(1,2층)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉤.종물및부합물격)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 본건 기호(2) 건물의 내부중 일부는 별지 ‘사진용지’와 같이 누수로 인해 관리상태 불량한 것으로 육안 확인 되는바 경매 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함
대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).
목록2. 일부 누수로 인해 관리상태 불량

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11984 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 653-2

용도: 단독주택

감정가: 243,408,100 원

토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물면적: 196.00㎡ (약 59.30평)

건물 제시외면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치하며, '영운중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통 상황을 보입니다.

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형으로, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

북서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구)에 해당하며, 폭 8m 미만 소로에 접하고 있습니다.

또한, 가축분뇨 이용법상 모든 축종 제한 지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 영운중학교 절대·상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 6월 3일 접수된 부경신항수산업협동조합의 근저당권(168,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 요약에서도 동일하게 부경신항수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 전세권, 압류, 가압류, 임의경매 권리들은 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 토지 197,290,338원, 건물 298,225,181원입니다.

* 임차인 현황 분석

총 3명의 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인: 정화진

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-06-19

확정일자: 2017-06-19

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 유황순

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

비고: 말소 기준 권리보다 선순위가 아니므로 보증금 인수 가능성은 낮습니다.

* 임차인: 배정숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 말소 기준 권리보다 후순위이므로 보증금 인수 가능성은 없습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인(정화진)의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매/임대 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 전용면적은 약 69.76㎡ ~ 76.58㎡ 수준입니다.

최근 거래 사례(2026년 4월~5월)는 40,000,000원, 55,000,000원, 48,000,000원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 토지 180㎡, 건물 196㎡ (제시외 31.4㎡ 포함) 규모의 단독주택이므로, 제공된 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

단독주택으로서의 가치와 규모를 고려할 때, 감정가 243,408,100원은 지역 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 다세대 주택의 낮은 거래가를 통해 전반적인 지역의 부동산 가격대를 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

영운중학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 상대보호구역에 해당합니다.

주변이 주택가로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(정화진)으로 인한 보증금 인수 가능성: 30,000,000원. 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 일부 누수로 인한 관리상태 불량: 목록2 건물(단독주택)의 내부 일부에서 누수로 인한 관리상태 불량이 육안으로 확인되었습니다. 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 별도의 제시외 건물(종물 및 부합물) 31.4㎡(약 9.5평)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김해시 삼방동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 적절한 입지와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험과 건물 일부의 누수 문제는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 단독주택으로서의 가치와 잠재력을 고려해 볼 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 준수한 입지와 교통망: 영운중학교 인근의 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 단독주택의 희소성: 아파트 및 다세대 주택이 많은 지역에서 단독주택은 상대적으로 희소성이 있습니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 180㎡의 토지와 196㎡의 건물 면적은 단독주택으로서 충분한 활용 가치를 지닙니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,408,100원입니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 정화진의 보증금 30,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가는 4,000만원 ~ 5,500만원 수준으로, 이는 본건 단독주택의 규모와 감정가와는 차이가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성 및 건물 하자 보수 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정을 위해, 입찰 희망가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 지켜보며 조정하는 전략을 권장합니다.

구체적인 입찰가 제시보다는, 감정가 243,408,100원을 기준으로, 인수 보증금 30,000,000원과 예상 수리비 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.