나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11985 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 174-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 소재 <고양마을회관> 북측 인근에 위치하고 주위는 중·소규모의 공장, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

기호(1, 2): 2필 일단지로서, 남동하향의 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

기호(6): 남동하향의 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용 중임.

건물의 구조 및 현상

기호(3): 철골조 및 철근콘크리트조 티이.에이치.케이75판넬지붕 3층 건물로서
(사용승인일: 2000.10.02. / 증축일: 2003.06.25., 2005.10.28.)
외벽: 판넬 잇기 및 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지, 페인팅, 타일 등 마감,
천장: 텍스 등 마감,
바닥: 하드너, 타일 등 마감,
창호: PVC창호 등 마감임.
이용상황: 공장 및 사무실 등으로 이용 중임.

기호(4): 벽돌구조 경사스라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2000.10.02.)
외벽: 페인팅 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 알루미늄창호 등 마감임.
이용상황: 경비실로 이용 중임.

기호(5): 철골조 티이.에이치.케이75판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.06.25.)
벽체: 하부 조적 위 판넬 잇기 등 마감,
바닥: 하드너 등 마감,
층고: 약 10~11.5m 내외
창호: 알루미늄창호 등 마감임.
이용상황: 공장으로 이용 중임.

기계/기구의 현상

없음.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

- 기호(1, 2, 6) 토지상에 소재하는 조경수, 조경석 및 자연생 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

- 기호(6) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중임.

- 기호(1) 토지상에 제시외건물(㉠~㉩)이 소재함.

- 기호(3, 5) 건물 내에 제시외기계기구(①~④)가 소재함.

- 기호(1) 토지상에 제시외관정(⑤)이 소재함.

- 기호(3) 건물에 부착된 옥외계단과 화물용 승강기 설비는 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 174-1

1.2. 토지 정보

토지 면적: 7637.00㎡ (약 2,310.39평)

토지 지분: 7502.41㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 목록6 토지는 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각 대상임.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 4690.04㎡ (약 1,418.69평)

건물 지분: 4690.04㎡

건물 제시외 면적: 163.66㎡

주요 건물 현황:

* 기호(3): 철골조 및 철근콘크리트조, 3층 건물 (공장 및 사무실 이용, 사용승인일 2000.10.02.)

* 기호(4): 벽돌구조, 단층 건물 (경비실 이용, 사용승인일 2000.10.02.)

* 기호(5): 철골조, 단층 건물 (공장 이용, 사용승인일 2003.06.25.)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 5,027,208,720원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 무학신용협동조합 (무OOOOOOO)

1.5. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인, 지분 매각

1.6. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 소재 <고양마을회관> 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중·소규모의 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황

기호(1, 2) 토지는 2필지가 일단지로 이용 중이며, 남동하향의 완경사지대 내 자체지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 공업용 건부지로 활용되고 있습니다.

기호(6) 토지는 남동하향의 완경사지대 내 부정형 토지로, 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중에 있습니다. 이 토지는 공유지분으로 매각됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을19/을15, 채권액 2,796,000,000원)입니다.

본 경매개시결정은 2025년 8월 25일 접수된 무학신용협동조합의 임의경매 (갑36/갑28, 채권액 2,413,765,506원)에 의한 것입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 3,936,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본 물건에는 여러 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인:

* 금용전기주식회사: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2013-11-05.

* 지지지주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2013-11-11.

* 지트썬주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-10-25.

* 피앤제이헬스케어주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-10-01.

대항력 없는 임차인 (보증금 인수 부담 없음):

* 김봉철: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2023-04-20.

* 라인디엔아이주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-12-19.

* 박민국: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2023-06-05.

* 방래원: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2023-08-14.

* 주식회사라인종합건설: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-12-26.

* 토브주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-11-06.

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 피앤제이헬스케어주식회사와 같이 보증금 또는 차임이 '0원'으로 기재된 임차인은 인수 금액은 없을 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 창원시 의창구의 공업 지역에 위치하며, 주변에 중소규모 공장들이 분포하고 있어 산업 활동에 필요한 인프라가 일부 갖춰진 지역으로 판단됩니다. 농경지 및 주거 지역과 혼재되어 있어 안정적인 지역 경제 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

인근에 마을회관 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재하나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 공장 밀집 지역의 특성상 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들과의 명도 협상이 주요 과제입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 배당 순위에 따른 인수 여부는 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

기호 (6) 토지의 공유지분 매각으로 인한 소유권 범위의 제한 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

기호 (6) 토지의 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점은 토지 이용 및 가치 평가에 있어 변수가 될 수 있습니다.

제시외 건물, 관정, 기계기구 등이 포함되어 있어, 이들의 현황 파악 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

건축물 사용승인일이 2000년~2005년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 용도로 적합한 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 창원시 의창구의 공업 활동 지역 내에 위치하고 있습니다.

토지 중 일부가 공유지분으로 매각되고, 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 등은 투자를 결정하기 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부와 명도 절차의 원활한 진행 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

산업 활동에 적합한 넓은 면적의 토지와 공장 건물.

현황 도로로 이용되는 토지의 잠재적 가치.

일괄 매각으로 인한 관리의 용이성.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,027,208,720원.

본 건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 공유지분 매각, 지목과 현황이 다른 토지 등의 특수성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 말소기준권리 채권 총액 (3,936,000,000원), 대항력 있는 임차인의 보증금 (인수 보증금 합계 0원이나 실질적 부담 가능성 고려), 명도 예상 비용 및 기간, 주변 시세 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 법원의 배당표 확인, 임차인과의 협상 가능성 타진 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 면밀히 평가하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.