나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12381 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 삼산동 소재 ""세이브존"" 서측 인근에 위치한 태화강더뷰 7층 708호이며,
주위는 단독주택, 숙박시설, 각종상가 및 태화강공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건물 내 7층 708호(사용승인일 :
2017.06.21.)로서,
외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감 및 치장석붙임.
내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 붙임.
창호 : 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방시설 및 주차설비 등이 되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

가로망 상태 및 주차장 시설 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류
(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12381 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 708호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물면적 (전용면적): 32.06㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2017.06.21.

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""세이브존"" 서측 인근에 위치함.

주변 환경: 단독주택, 숙박시설, 각종 상가, 태화강공원 등으로 형성된 지역임.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

도로: 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준임.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-04-02자 압류 (울산세무서장)

총 채권액: 100,000,000원

주요 권리내역:

* 선순위 임차인: 박사랑 (보증금 100,000,000원, 전입 2021.08.20, 확정 2021.07.22)

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

기타 권리:

* 주택임차권: 박사랑 (2018-11-08 접수, 2024-04-22 등기, 금액 100,000,000원)

* 압류 (2025-04-02, 울산세무서장)

* 강제경매 (2025-08-25, 한국주택금융공사)

주의사항: 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 100,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높으므로, 투자 시 최우선적으로 고려해야 할 핵심 리스크 요소임.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: ""세이브존""이 인근에 위치하며, 각종 상가가 발달해 있어 기본적인 상업 기능이 양호함.

공원 접근성: 태화강공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공함.

지역 특징: 오피스텔, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 삼산동의 중심 상업지역에 속함.

1.4. 생활정보

편의시설: ""세이브존"" 등 대형 편의시설 및 다수의 상가 이용이 편리함.

녹지공간: 태화강공원이 가까워 산책 등 여가 활동에 유리함.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이함.

주차: 건물 내 주차 설비 및 주변 주차 환경 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 시 인수 부담: 100,000,000원의 보증금 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 있음. 최근 매매 시세를 고려할 때, 보증금 전액을 배당으로 변제받기 어려울 가능성이 높음.

감정가 대비 시세 하락: 감정가는 100,000,000원이지만, 최근 매매 사례가 77,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있음.

부동산 시장 변동성: 최근 매매가 하락 추세가 관찰되어 향후 가격 전망에 불확실성이 존재함.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최근 매매 사례가 감정가 및 임차인 보증금보다 낮은 수준에서 거래되고 있어, 임차인 보증금 인수 후 수익을 기대하기 어려운 구조일 수 있습니다.

투자 시에는 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통한 명도를 고려해야 하며, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 시장 가치를 신중하게 비교 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됨.

태화강공원 등 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있음.

신축 건물(2017년 사용승인)로 시설 노후도가 낮음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가: 50,000,000원

산정 근거:

* 감정가: 100,000,000원

* 최근 매매 시세: 77,000,000원 ~ 90,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 최대 100,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

매수인은 최소 50,000,000원(입찰가) + 100,000,000원(인수 보증금) = 150,000,000원의 총 투자 비용을 부담하게 됩니다. 이는 최근 최고 매매 시세인 90,000,000원보다 현저히 높은 금액이므로, 상당한 투자 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 본 입찰가는 이러한 위험 부담을 고려한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과 및 최종 배당 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적 주의사항을 우선하여 보증금 인수 가능성을 높게 보고 보수적으로 입찰가를 산정했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.