나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12375 [1] 경상남도 양산시 어곡동 1240 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 ""경남외국어고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지로서, '상업용' 건부지로 이용중임.
기호(2): 부정형의 평지로서, '상업나지' 상태임.
기호(3): 부정형의 평지로서, '상업기타'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남서측으로 중로 및 북서측으로 소로와 각각 접함.
기호(3): 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(3): 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1): 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)
(저온저장고)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '상업나지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 화강석 및 강화유리 마감 등
내벽: 인테리어 및 몰탈 마감 등
창호: 강화유리 마감 등

기호(5): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 마감 등
창호: 샤시 마감 등

이용상태

기호(4): 1,2층 근린생활시설(상호: ARTIZAN BAKERY CAFE)
기호(5): 근린생활시설(주차관리실)

설비내역

기호(4): 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨 등이 되어 있음.
기호(5): 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 12㎡) 매각에 포함.
2. 본건 토지 중 어곡동 1239-13은 공부상 '답'이나 현황은 '상업나지' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12375 (1)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 1240

용도: 근린시설

감정가: 5,530,299,400원

토지면적: 4378.00㎡ (약 1324.39평)

건물면적: 1009.97㎡ (약 305.52평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평) - 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 테크메이트코리아대부주식회사

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 12㎡) 매각에 포함.

2. 본건 토지 중 어곡동 1239-13은 공부상 '답'이나 현황은 '상업나지' 상태임.

1.1. 토지 정보

토지면적: 4378.00㎡ (약 1324.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용상태:

* 기호(1): 사다리형의 평지로서, '상업용' 건부지로 이용중임.

* 기호(2): 부정형의 평지로서, '상업나지' 상태임.

* 기호(3): 부정형의 평지로서, '상업기타'로 이용중임.

인접도로상태:

* 기호(1,2): 남서측으로 중로 및 북서측으로 소로와 각각 접함.

* 기호(3): 남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합/저촉)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

1.2. 건물 정보

건물면적: 1009.97㎡ (약 305.52평) - (제2종근린생활시설 994.97㎡ + 제2종근린생활시설(주차관리실) 15㎡)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평) - 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고

건물 구조:

* 건물(4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

* 건물(5): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물

이용상태:

* 건물(4): 1,2층 근린생활시설(상호: ARTIZAN BAKERY CAFE)

* 건물(5): 근린생활시설(주차관리실)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨 등.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 해당 지역은 양산일반산업단지, 양산유산일반산업단지, 양산어곡일반산업단지 등이 위치한 산업단지 지역의 일부입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인근 버스정류장: 용선종점, 화룡마을, 경남외국어고등학교, 어곡공단입구 등.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 05월 30일 접수된 주식회사더파이널스대부 근저당권(을22).

등기부채권 총액: 4,350,043,797원.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사화룡캐슬

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 04월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 1억원에 차임이 0원인 특이사항이 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법적으로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 명도 관련 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

* 본건은 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물의 1,2층은 ARTIZAN BAKERY CAFE로 사용 중이며, 이는 지역 내 상업시설로서의 역할을 하고 있습니다.

* 인근에 경남외국어고등학교가 소재하여 잠재적 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주요 시설:

* 교육시설: 경남외국어고등학교, 어곡초등학교 등.

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통(버스정류장) 이용 가능.

* 편의시설: 공단 내 소규모 상가(마트, 식당, 미용실 등) 및 양산천 건너 물금신도시 인근 편의시설 이용.

6. 잠재적 리스크

혐오시설 및 환경 문제:

* 검색 결과, 어곡동 지역은 과거 폐기물매립장의 침출수 문제, 폐기물 무단 투기, 쓰레기 문제 등이 제기된 이력이 있습니다. 또한, 시립화장장 건립 반대 움직임이 있었던 지역입니다.

* 본건이 직접적으로 이러한 시설에 인접해 있지는 않으나, 해당 지역의 전반적인 환경 및 민원 사항 등을 고려할 필요가 있습니다.

* 지역 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

법적/물리적 특이사항:

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 어곡동 1239-13번지(기호2)는 공부상 '답'이나 현황은 '상업나지' 상태입니다. 이는 향후 재산권 행사나 건축 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사화룡캐슬의 보증금 1억원, 차임 0원, 대항력 있음. 법적 인수 보증금은 없으나, 명도 절차 시 협의 필요.

* 제시외 건물: 12㎡ 저온저장고가 매각에 포함되나, 현황 및 활용도 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 근린생활시설로, 준공업지역에 속하며 중로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 현재 ARTIZAN BAKERY CAFE 등으로 활용되고 있으며, 토지 면적과 건물 연면적이 상당하여 다양한 상업적 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함되는 장점이 있습니다.

하지만, 주변 지역에서 폐기물매립장 침출수 문제, 폐기물 무단 투기, 시립화장장 건립 반대 등 환경 문제와 관련된 이슈가 있었던 점을 인지해야 합니다. 또한, 공부상 지목과 현황 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 준공업지역 내 상업용지: 성장 잠재력이 있는 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 관리 및 활용 가능.

* 현황 활용: ARTIZAN BAKERY CAFE 운영 중인 건물로, 즉시 수익 창출 또는 인수 후 재활용 가능.

* 제시외 건물 포함: 12㎡ 저온저장고가 매각에 포함되어 있어 추가적인 활용 가치 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,530,299,400원입니다.

권리분석 결과, 본 건에 대한 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 현황 분석, 권리 관계, 명도 용이성, 주변 환경 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 단정적인 금액 제시보다는, 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 낙찰 가능한 합리적인 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.