나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12380 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""증산고등학교"" 북측 인근에 위치한 서영프라자 1층 101호로서 주위는 근린생활시설 및 교육시설, 대규모아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서
외벽: 치장석마감.
내벽: 몰탈마감.
창호: 알루미늄샷시창.

이용상태

근린생활시설이며 현황 공실입니다.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 로폭 약20미터, 남서측으로 약12미터 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다.
2.기타사항 없습니다

물건 비고

1. 현황상 공실이며, 내부에 사무집기 등이 소재하므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12380 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 696,000,000원

토지 면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

건물 면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 인근에 증산고등학교가 북측에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 교육시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재된 상가지대입니다.

교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 일반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

도로 상황: 본건 건물 북동측으로 약 20미터 도로, 남서측으로 약 12미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 2016.04.25: 주식회사 서영씨앤디 소유권 보존 (갑1)

* 2016.05.03: 수협엔피엘대부주식회사 근저당 (을1, 말소기준권리)

* 2024.07.15: 대신저축은행 근저당 (을2, 공동담보)

* 2025.08.21: 경상남도정치망수산업협동조합 임의경매 개시 (갑6)

말소기준권리: 2016년 5월 3일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 별도의 임차인이 존재하는 경우에도 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 현황은 응찰 전 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

상권 특성: 양산시 물금읍 증산동 일대는 신도시 개발과 함께 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으며, 본건이 위치한 서영프라자는 총 27개 호실로 구성되어 다양한 근린생활시설이 입점 가능합니다. 주변의 대규모 아파트 단지와 교육 시설을 배후 수요로 두고 있는 상가지대입니다.

주변 수요: 인근에 위치한 다수의 아파트 단지 입주민 및 증산고등학교 학생, 교직원 등을 주요 고객층으로 확보할 수 있으며, 꾸준한 유동인구 발생이 예상됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 세부 내용은 현장 답사 시 확인이 필요합니다.

교육 시설: 본건 북측에 증산고등학교가 위치하며, 인근에 초등학교, 중학교 등 다수의 교육 시설이 밀집해 있습니다.

잠재적 혐오 시설: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9번지 일대에 대한 주변 시설 검색 결과, 현재로서는 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 시점 및 검색 범위에 따라 달라질 수 있으며, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 본건은 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대가 가능할 수 있다는 장점이 될 수도 있으나, 장기 공실 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

내부 집기 소재: 내부에 사무 집기 등이 소재한다는 점은 명도 진행 시 추가적인 협의 또는 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 응찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

법규상 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 용도 변경 등에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 핵심 상업 지역 내에 위치한 근린상가로, 신도시 개발로 인한 지속적인 인구 유입과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 현재 공실 상태이지만, 이는 잠재적 가치를 발현할 기회로 볼 수 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리되므로, 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 내부 상태와 명도 관련 사항을 철저히 점검하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산 신도시의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 교육 시설로 인한 고정적 수요 확보 가능.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되는 조건부 매각으로 투자 안정성 높음.

* 현황 공실로 인한 기회: 인수 후 바로 임대 사업을 시작하거나 가치 상승을 도모할 수 있는 포지션.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 정확한 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 입찰자 현황 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 향후 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 696,000,000원을 기준으로 하여 주변 시세를 충분히 조사한 후, 잠재적 리스크 요인(공실, 명도 등)과 향후 개발 가능성 등을 복합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.