나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12387 [1] 울산광역시 남구 신정동 146-23 다운빌라 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동소재 '울산공업고등학교' 동측인근에 위치하는 다운빌라 비동 3층 303호(다세대주택)으로서 주위는 소규모 다세대주택, 연립주택 및 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 기존 주택가입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층303호로서
외벽:몰탈위 페인트칠
내벽: 벽지도배등
창호:샷시유리창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비및 난방시설있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 평탄하며 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약8m 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(울산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12387 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 146-23 다운빌라 비동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 8천3백만원

현재 보고서 작성 기준일: 2026년 7월 18일

1.2. 건물 정보

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층303호

내부: 위생 및 난방시설 구비

1.3. 토지 정보

토지면적: 22.48㎡ (약 6.79평)

이용상태: 다세대주택 부지로 이용 중

접도사항: 남측으로 폭 약 8m 소로와 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산공업고등학교)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

등기부채권 총액: 1천만원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

울산광역시 남구 신정동 '울산공업고등학교' 동측 인근에 위치

소규모 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택가 형성

2.2. 교통 상황

차량 출입 가능

대중교통 이용 환경 보통 수준

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

최초 소유권 이전: 1993년 6월 29일 (민병홍)

최근 소유권 이전: 2015년 1월 19일 (김익상)

말소기준권리: 2022년 11월 23일 (부산광역시 동래구 압류)

이후 권리: 2024년 10월 14일 가압류 (말소), 2025년 8월 25일 강제경매 (말소)

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우라도 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리(2022.11.23.)보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명확히 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

주거 밀집 지역 내 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능

5.2. 교육시설

울산공업고등학교 인근 위치

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제 존재

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상으로 인한 명도 및 권리 인수 가능성 사전 검토 필요

건축 연도 정보 부족 (다운빌라 특성상 노후화 가능성 고려)

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 규제 확인 필요

7. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나 임대 관계 미상 및 일부 규제 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

감정가 8천3백만원으로 시장 진입 장벽이 상대적으로 낮음

신정동 지역의 주거 환경 이점을 가짐

향후 리모델링 또는 가치 상승 잠재력 보유 (구체적 시세 상승 가능성 추가 조사 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 8천3백만원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적/연식의 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 2일 거래, 8천만원, 29.06㎡)를 참고할 때, 본건(37.20㎡)의 현재 시가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

안정적인 경매 투자를 고려할 때, 감정가를 기준으로 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 8천8백만원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.