나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11357 [1] 경상북도 구미시 상모동 77-1 신세계타운1단지 107동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 ""상모고등학교"" 동측 인근에 위치하는 '신세계타운
1단지 제107동 제18층 제1803호' 단위세대로서, 주위일대는 아파트 단지, 다세대 및 연립
주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 교통시설과의 거리 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와경사지붕 18층건 중 (제107동) 제18층 제1803호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감
바닥 : 바닥재, 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대 내에 자체지반은 대체로 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용중이며, 북측 및 남서측으로 4차선, 남동측으로 2차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 토지의 표시 1) :
제3종일반주거지역, 송유관(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대지권 목적인 토지의 표시 2) :
제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인
하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

김천지원 2025타경11357 (1)

1.2. 소재지

경상북도 구미시 상모동 77-1 신세계타운1단지 107동 18층 1803호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

115,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 36.51㎡ (약 11.04평)

* 토지 지분: 36.5129㎡ (약 11.04평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 '상모고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 다세대 및 연립 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 교통시설과의 거리 및 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 포장도로를 이용 중이며, 북측 및 남서측으로 4차선, 남동측으로 2차선 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 송유관 (저촉)

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로 혐오시설 관련 주민 민원 사례가 보고된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑7. 주택도시보증공사 강제경매 (2025-08-25)

3.2. 인수되는 권리

* 을15. 주택임차권: 송욱현 (2024-09-25 접수, 보증금 135,000,000원, 전입 2022-09-16, 확정 2022-09-19).

본 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑8. 서울보증보험 가압류 (2025-11-19)

* 갑9. 구미시 압류 (2026-01-27)

이 외 등기부 상의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 송욱현 (송 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-09-19

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 선순위 임차권자로 보증금 전액 인수 대상입니다.

* 임차인: 장진영

* 보증금: 100,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원으로 분류됩니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 135,000,000원은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 입찰 전 보증금 인수 금액과 추가적인 인수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 환경이 형성된 지역으로, 인근에 학교와 공원이 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 신세계타운1단지 (우방신세계타운 1단지)

* 사용승인일: 1999년 9월 20일

* 총 동수: 9개동

* 총 세대수: 820세대

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

* 쇼핑: 이마트, 홈플러스, 롯데마트 등 대형 마트가 인근에 있어 쇼핑이 편리합니다.

* 교육: '상모고등학교'가 인근에 위치하며, 영어 학원 등 교육 시설이 있습니다.

* 기타: 병원, 우체국, 은행 등 생활 필수 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주차 정보

* 지상 주차대수: 4대

* 지하 주차대수: 23대

* 총 주차대수: 399대 (세대당 약 0.48대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 물건은 보증금 135,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가의 135,000,000원 외에 추가적인 자금 부담을 의미하며, 임대 수익이 발생하지 않을 경우 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 동유형 구분건물의 일반적인 정보로 대체되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

1999년에 사용 승인된 아파트로, 연식이 비교적 오래되었습니다. 이는 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 구미시 상모동의 아파트로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 보증금 135,000,000원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 인수 비용이 크게 증가하며, 임대 수익이 발생하지 않는다면 재정적으로 매우 부담스러운 상황이 될 수 있습니다. 건물의 연식 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 생활 인프라: 학교, 공원, 상업 시설 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경은 좋습니다.

* 편리한 교통: 간선도로 접근성이 좋아 출퇴근 등 교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 해당 아파트의 최근 매매가는 110,000,000원에서 119,500,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 115,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 135,000,000원을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

최근 거래가 및 감정가를 고려할 때, 115,000,000원 을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다.

그러나, 실제 총 투자 비용은 (낙찰가 + 인수되는 보증금)이므로, 해당 금액으로는 투자가치가 매우 낮거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.