나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4034 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 947-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포항 포은 중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교 통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄한 편이며, "주거용 건부지"상태임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 본건 기호(1) 토지 일부 지상에 소재하는 소량의 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 사용승인일: 2011.07.22 외벽: 석재 타일 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 바닥 내장재, 타일 등 마감 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기호(2): 단독(다가구)주택임.

설비내역

기호(2): 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: - 본건 기호(2) 건물과 일체성을 이루어 필요불가분의 관계에 있는 발코니(확장형 포함) 및 옥상 계단실 등은 평가목적상 건물에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시 기 바람. - 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 인하여 건물 내부를 직접 확인할 수 없 어, 내부 구조, 내부 현황 및 그 상태 등은 일반건축물대장상 건축물 현황도 등의 공부 서류를 참작하고 인근 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 평가하였으니, 경매 진행시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 수목, 발코니 및 옥상 계단실 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4034 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 947-7

용도: 다가구주택

감정가: 998,444,160원

토지 면적: 420.00㎡ (약 127.05평)

건물 면적: 648.02㎡ (약 196.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 수목, 발코니 및 옥상 계단실 포함 평가.

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 단독주택(다가구주택)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2011년 07월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 '포항 포은 중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성도 양호하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 각종 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부등본상 확인된 모든 권리는 말소기준권리(2011-07-28, 근저당권 안강농협) 이하 순위로, 해당 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* (주)인동티에스: 보증금 3,000,000원, 차임 320,000원, 전입 2024-08-28, 배당신고 2025-09-01, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 김 : 보증금 22,000,000원, 전입 2020-08-03, 확정 2020-08-03, 배당신고 2025-10-10, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 한국토지주택공사: 보증금 45,000,000원, 전입 2017-04-14, 확정 2017-04-14, 배당신고 2025-09-24, 대항력 없음

* 이 : 보증금 30,000,000원, 전입 2020-08-28, 확정 2020-08-28, 배당신고 2025-10-29, 대항력 없음

* 이 : 보증금 25,000,000원, 전입 2025-09-15, 배당신고 2025-09-15, 대항력 없음

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-12-02, 확정 2025-08-28, 배당신고 2025-09-05, 대항력 없음

* 이 : 보증금 20,000,000원, 확정일자 미확인, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 이 : 보증금 25,000,000원, 배당신고 2025-09-30, 대항력 없음 (건물 을6 전세권 설정, 말소)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 장 : 보증금 30,000,000원, 전입 2019-01-16, 배당신고 2025-09-23, 대항력 없음 (건물 을11 주택임차권, 말소)

* 정 : 보증금 25,000,000원, 전입 2023-06-05, 확정 2023-06-07, 배당신고 2026-08-27, 대항력 없음

* 정 : 보증금 45,000,000원, 전입 2015-07-01, 확정 2015-07-01, 배당신고 2025-09-18, 대항력 없음

* 조 : 보증금 30,000,000원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-10-10, 배당신고 2025-08-28, 대항력 없음 (건물 을12 주택임차권, 말소)

* 조 : 보증금 30,000,000원, 전입 2020-06-16, 배당신고 2024-11-04, 대항력 없음 (건물 을8 주택임차권, 말소)

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 한국토지주택공사: 보증금 80,000,000원, 전입 2020-09-29, 확정 2020-07-31, 배당신고 2024-09-11, 대항력 없음 (건물 을7 주택임차권, 말소)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 오천읍 원리 일대는 다가구주택을 중심으로 한 주거 지역이며, 근린생활시설과 학교 등이 인접하여 생활 편의성과 교육 환경이 갖추어진 곳입니다.

주변으로 아파트 단지들도 분포하고 있어 주거 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 상업성

상업 지역과의 연계성은 높지 않으나, 지역 내 근린생활시설의 입지로 소규모 상업 활동은 가능할 것으로 보입니다.

다가구주택으로서 임대 수익 창출에 중점을 둔 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'포항 포은 중학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

도보 또는 차량 이동으로 접근 가능한 거리에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적 시설은 현장 방문 또는 추가 조사 필요)

5.3. 교통 접근성

차량 이용 시 간선도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 다양한 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 명도

사용승인일로부터 약 15년 경과된 건물로, 내부 상태는 공부 서류 및 외부 관찰로 추정되었으며, 정확한 상태는 내부 확인이 필요합니다.

명도 시 수목, 발코니, 옥상 계단실 등이 포함 평가되어 별도 협의 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 인접 가능성

검색 결과, 인근 지역(오천읍)에서 음식물쓰레기 처리 시설 설치 및 관련 악취 민원 발생 우려에 대한 논의가 있었습니다.

해당 물건지와의 직접적인 거리나 연관성은 추가 확인이 필요하나, 향후 지역 개발 계획 및 환경 문제 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 다가구주택으로, 비교적 신축(2011년 사용승인)이며 주거 지역 내 입지를 갖추고 있습니다.

모든 권리관계는 경매로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 고도지구, 비행안전구역 등 다수의 법적 제한과 중복병합사건이라는 특수성이 존재하며, 건물 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

인근 지역의 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 잠재적인 환경적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 신축급 건물: 비교적 양호한 건물 상태 기대 (내부 확인 필요).

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 효율성 증대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 산정할 수 있으나, 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 최근 인근 지역 다가구주택 및 유사 물건의 실제 매매 사례 및 경매 낙찰가 추이 분석.

* 현재 시점에서의 정확한 시세 파악 및 향후 시장 전망 분석.

* 건물 내부 상태 확인 후 예상되는 수리 비용 및 명도 진행 시 발생 가능한 부대 비용(이사비, 협의금 등) 산정.

* 해당 물건이 속한 지역의 개발 계획 및 잠재적 리스크(환경 이슈 등)에 따른 가치 변동 가능성 고려.

따라서, 위 요소들을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.