나이스옥션 법원경매 상주 2025타경217 [1] 경상북도 상주시 무양동 281-4 3층304호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 무양동 소재 '상주터미널' 남동측 인근에 위치하는 통징
'대림다미아S' 제3층 제304호 단위상가로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있으며, 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상15층 건으로서,
외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 페어글라스 등 마감

이용상태

의원(공실)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소
로1-13호선)(접합)가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

공부상 용도 '의원'

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 상주지원 2025타경217 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 상주시 무양동 281-4, 3층 304호이며, 건물명은 '대림다미아S'로 추정됩니다.

용도는 공부상 '의원'으로 되어 있으나, 현황 '근린주택'으로 분류됩니다.

감정평가액은 165,000,000원입니다.

토지 면적은 32.47㎡ (약 9.82평)이며, 건물 면적은 87.63㎡ (약 26.51평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 김OO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 공부상 용도가 '의원'이라는 점이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 상주시 무양동 소재 '상주터미널' 남동측 인근에 위치하는 '대림다미아S' 제3층 제304호 단위상가입니다.

주위 환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

북측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현황 '주상용' 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 김동수 근저당권 (을5)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 2014년 12월 30일 주식회사대림 명의로, 소유권 이전은 2019년 9월 10일 주식회사산들집 명의로 이루어졌습니다.

본 건은 2025년 8월 27일 접수된 김동수 채권자의 임의경매 개시결정으로 진행됩니다.

등기부채권 총액은 26,000,000원입니다.

임차인 현황으로 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

권리상 특이사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상이라도 잠재적인 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경상북도 상주시 무양동은 '상주터미널' 인근 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

'대림다미아S'라는 건물명으로 보아, 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 집합건물일 가능성이 높습니다.

건축물대장상 주 용도는 '공동주택' 및 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있으며, 본 건 304호는 87.63㎡ 규모로 상가로 활용될 수 있는 면적입니다.

'상주터미널' 인근이라는 지리적 이점은 유동인구 확보 및 교통 편의성 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근 빌라/다세대 매매 정보를 살펴보면, 1988년식 동보빌라A(68.67㎡)가 2026년 4월 5,000만원에 거래되었습니다.

비교적 신축인 2024년식 유-플레이스타운3단지(43.5875㎡)는 2026년 7월 14,500만원에 거래되었습니다.

1988년식 동보빌라A(68.67㎡)는 2026년 7월 10,000만원에 거래되었습니다.

본 건물의 87.63㎡ 면적과 '근린생활시설'(의원) 용도를 고려할 때, 단순히 빌라/다세대 시세보다는 높게 평가될 여지가 있습니다.

또한, 감정가 1억 6,500만원은 최근 거래된 신축 다세대(43.5875㎡, 1.45억원)와 비교했을 때, 면적과 용도를 고려한 적정선으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 '상주터미널' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

주위 환경이 양호하게 형성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

건물 자체적으로는 위생 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도 '의원'과 실제 이용 현황: 현재 '의원(공실)'으로 이용 중이나, 추후 용도 변경이나 건축물 대장과의 일치 여부 등에 대한 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 계약 여부 및 내용이 명확하지 않아, 명도 과정이나 예상치 못한 임차인 관련 분쟁의 소지가 존재합니다. 특히 보증금이나 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (비록 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, '임대관계 미상' 표기는 주의를 요합니다.)

* 외부 시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 상주터미널 인근 상업지역에 위치한 '대림다미아S' 건물 내 3층 304호(87.63㎡) 근린생활시설(의원) 경매 물건입니다.

건물은 2014년 사용 승인된 비교적 신축이며, '상주터미널' 인접으로 교통 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리행사에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

채권액 총액이 26,000,000원으로 감정가에 비해 현저히 낮은 점은 경쟁률이 낮을 수 있음을 시사합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이므로, 향후 임대 또는 직접 사용 시 임차인 현황 파악 및 명도 절차가 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

* 상주터미널 상업지역 내 입지: 상업 및 교통의 중심지로, 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 근린생활시설(의원) 용도: 의료 관련 업종 등 특정 수요층을 겨냥한 투자에 유리할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2014년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 낮은 채권 총액: 경매 신청 채권액이 낮아, 일반적인 임의경매 물건 대비 부담이 적습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 확보 및 관리가 용이합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 165,000,000원이며, 토지 32.47㎡(약 9.82평)와 건물 87.63㎡(약 26.51평)를 포함합니다.

주변 빌라/다세대 매매 정보를 고려할 때, 본 물건의 3층 상가(근린생활시설)로서의 가치를 추정해야 합니다.

최근 거래된 신축 다세대(43.5875㎡)의 1.45억원(약 1,115만원/평) 거래 사례는 이 지역의 시세 수준을 가늠하는 참고 자료가 될 수 있으나, 본 물건은 상가 용도이므로 단순 비교는 어렵습니다.

본 건의 감정가는 평당 약 622만원 수준입니다. '상주터미널' 인근 상업지역의 1종 근린생활시설(87.63㎡) 가치를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

현재 공실 상태 및 임대 관계 미상임을 감안하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 148,500,000원에서 156,750,000원 사이로 제안합니다.

본 물건의 가치와 잠재적 수익성을 고려하여 1억 5,000만원 을 낙찰가 상한선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.