나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11336 [1] 경상북도 김천시 부곡동 416-7 김천한성사랑채주상복합 13층 1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 ""교동교"" 남측 인근에 위치하는 ""김천한성사랑채주상복합""
제13층 제1307호"" 단위세대로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사, 평스라브지붕 15층건 중 13층 1307호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽: 벽지도매 및 타일등 마감.
바닥: 일반바닥재 및 타일등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스 및 개별 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄한 '주상복합아파트부지'임.

인접 도로상태등

4면으로 포장도로에 접하며, 남측 왕복3차선 도로가 주 출입구임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-3)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(중로3-28)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(대곡지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11336 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 부곡동 416-7, 김천한성사랑채주상복합 13층 1307호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 9,400만원

* 토지면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신암새마을금고

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 김천한성사랑채주상복합

* 주소: 경상북도 김천시 부곡동 416-7

* 준공일: 2011년 1월 11일

* 세대수: 126세대

* 건축규모: 지하 1층 ~ 지상 15층

* 전용면적: 84.958㎡ (약 25.70평)

* 총면적 (대지권 포함 연면적): 18,131.58㎡

* 주차대수: 총 152대 (지상 1대, 지하 0대 - *제공된 아파트 정보에는 지상 주차만 기재되어 있으나, 건축물대장 상 지하 1층이 있어 주차 공간 관련 추가 확인 필요*)

1.2. 감정평가 요약

* 감정평가서 작성일: 2026년 4월 22일

* 감정가액: 194,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 "교동교" 남측 인근에 위치한 "김천한성사랑채주상복합" 13층 1307호입니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 토지는 사다리형으로서 인접 필지와 등고 평탄한 "주상복합아파트부지"로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

* 본 단지까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기사항 요약

* 소유권보존: 에이치에스종합건설유한회사 (2011-01-20)

* 소유권이전: 코오롱인더스트리주식회사 (2011-04-21)

* 소유권이전: 전호진 (2017-01-25, 매매)

* 강제경매개시결정: 신암새마을금고 (2025-08-21, 사건번호: 2025타경11336)

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2017년 1월 25일 접수된 대산농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상 (물건명세서 기타 참고사항)

* 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요할 수 있으나, 현재 정보상 인수되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

* 본건은 주상복합 단지로, 아파트와 더불어 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변으로는 아파트 단지들이 밀집되어 있으며, 김천시청, 이마트 등 시내 주요 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 아파트 매매 사례를 볼 때, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

* 경부선 철도가 관통하며 김천역이 인근에 있어 교통망이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

* 건물 자체 내외부의 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주위 환경은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 있어 주거 생활에 적합합니다.

* 신음동으로의 상권 이동 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (자세한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 건축 후 15년이 경과하여 내부 마감재(벽지, 바닥재 등) 및 설비 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다. (외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도매 및 타일등 마감, 바닥: 일반바닥재 및 타일등 마감, 창호: 새시 창호)

* 주상복합 건물의 특성상 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 채권자(신암새마을금고)가 신청한 강제경매 사건으로, 경매 절차 진행에 따른 변동사항을 주기적으로 확인해야 합니다.

* 건축물대장 상 전유부에는 1307호로 명시되어 있으나, 아파트 정보의 "최고층: 1층, 최저층: 1층"은 명백한 오류이며, 실제 15층 건물 중 13층에 해당합니다.

* 제공된 검색 결과에서 김천시 전반적으로 쓰레기 소각시설, 매립장 등과 관련된 이슈가 언급되나, 본건 소재지인 부곡동 416-7번지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 시장 변동성

* 최근 매매 사례에서 일부 가격 변동이 관찰되어, 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. (예: 84㎡ 기준 16,400만원 ~ 19,800만원)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 김천시 부곡동에 위치한 김천한성사랑채주상복합 13층 아파트로, 전용면적 84.98㎡ 규모의 중소형 아파트입니다.

* 입지, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경은 양호한 편이며, 2011년 준공되어 연식에 비해 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 현재까지 파악된 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 인수받게 됩니다.

* 다만, 연식에 따른 건물 노후화 가능성과 향후 시장 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)의 실거주 및 투자 수요가 꾸준한 평형대입니다.

* 김천시내 중심부에서 가까워 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8.2. 시세 차익 가능성

* 최근 매매 사례(84.958㎡, 14층: 19,800만원 / 83.265㎡, 15층: 16,400만원)와 감정가(19,400만원)를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 적절한 시점에 매도 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1억 9,400만원입니다.

* 최근 실거래가(84㎡ 기준)가 1억 6,400만원에서 1억 9,800만원 사이에서 형성되어 있음을 고려하였습니다.

* 현재 부동산 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여, 낙찰가율 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가는 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 이는 제시된 정보와 일반적인 경매 투자 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 추가 정보 수집 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.