나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11306 [1] 경상북도 구미시 상모동 274-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 정수초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근일대는
아파트, 단독주택, 주변근린생활시설, 미개발나지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 간선도로 등과 인근하여 제반교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 인접지대와 대체로 평탄하며 상업,업무용
건물부지로 이용중임.
기호(4): 부정형의 토지로서 인접지대와 평탄한 지목 '도로'인 토지임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남측으로 폭약 12미터, 서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.
기호(4): 서측으로 폭약 10미터, 동측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부
포함)


기호(4): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(1,2)토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건으로서
-외벽: 외장석, 스톤코트, 콘크리트노출, 페인트 등 마감
-내벽: 콘크리트의 내장 미마감상태이며, 복도 계단 등은 페인트, 내장석재 등 마감
-창호: 샤시 페어그라스 창호임.

이용상태

근린생할시설 용도의 구조이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

건물 3,4층은 공부상 면적이 각각 229.19㎡ 이나 실측면적은 각각 약 299.19㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건물은 기준시점 현재 사용승인을 득하지 못한 상태로 일반건축물대장은 존재하지
않으며 건물등기부등본상 2018년3월20일자 촉탁으로 등기되어있음.

물건 비고

일괄매각, 목록3 건물에 대한 사용승인 미취득으로 일반건축물대장은 미존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11306 (1)

소재지: 경상북도 구미시 상모동 274-11

용도: 근린시설

감정가: 2,073,637,000원

토지면적: 652.00㎡ (약 197.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1137.94㎡ (약 344.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙로신용협동조합

특이사항: 공동담보, 목록3 건물 사용승인 미취득으로 일반건축물대장 미존재.

감정평가서 요약: 토지 일부(기호 1,2)는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '대'로 이용 중. 건물 3,4층은 공부상 면적(각 229.19㎡) 대비 실측 면적(약 299.19㎡)에 차이가 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 정수초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트, 단독주택, 주변 근린생활시설, 미개발 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 간선도로와 인접하여 제반 교통사정은 무난함.

인접 도로상태: 토지 기호(1,2)는 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함. 토지 기호(4)는 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 기호(2): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축법 제2조1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부 포함).

* 기호(4): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

주변 혐오시설: 본건 인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소기준권리:

* 토지 등기부: 2018년 8월 17일 접수된 중앙로신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 1,620,000,000원).

* 건물 등기부: 2018년 8월 17일 접수된 중앙로신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 1,620,000,000원).

등기부채권 총액: 2,789,200,000원.

등기부 요약:

* 소유권 이전 및 보존 등기 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등기가 설정되었으나, 본 경매 개시 결정에 따라 말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 인수되는 임차권 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요. 현장 조사 시 임대차 관계 상세 확인 필요.)

4. 상권분석

본건은 구미시 상모동의 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 용도로 이용 가능한 부지 및 건물임.

인근에 정수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 및 단독주택 단지가 배후에 있어 배후 수요가 존재함.

다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 지역 상권으로서의 기능을 수행하고 있음.

토지 일부가 '도로'로 활용되고 있으며, 상업 및 업무 용도 건물 부지로 이용 중으로, 향후 상업 시설 운영 및 임대 수익 창출 잠재력이 있음.

건물은 기준시점 현재 공실 상태로, 즉시 임대 또는 직접 사용 가능 시 추가 수익 창출 기대.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 정수초등학교 인근.

* 주거 시설: 아파트 단지, 단독주택 밀집.

* 상업 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

교통:

* 차량 접근성 양호.

* 간선도로 인접하여 시내외 이동 편리.

* 대중교통 이용 가능 (구체적인 노선은 현장 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인 미취득: 목록3 건물은 사용승인이 되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않음. 이는 법적 하자이며, 향후 건축물 관련 제약 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있음. 사용승인 취득을 위한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됨.

건물 면적 공부상-실측 차이: 건물 3,4층의 실측 면적이 공부상 면적보다 약 70㎡ 더 넓음. 이는 향후 건축물 대장 정정, 증축, 개축 시 절차상 문제가 될 수 있음.

토지 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호 1,2)는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '대'로 이용 중. 현황대로 이용은 가능하나, 추후 지목 변경 등 관련 절차가 필요할 수 있음.

건물 공실 상태: 기준시점 현재 건물이 공실 상태로, 임대 수입이 발생하지 않고 있음. 신규 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 노력이 필요함.

임대관계 미상: 현재 임차인 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 내역이 확인되지 않음. 권리분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 현황과 다를 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 상모동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 정수초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있음. 교통 접근성이 양호하고, 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물과 토지를 일괄 매각하므로 투자 가치가 있을 수 있음.

하지만, 가장 큰 리스크 요인인 건물 사용승인 미취득 문제, 면적 차이, 현재 공실 상태 등을 종합적으로 고려해야 함.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 인수 부담은 적으나, 임대관계 미상 등 현장 조사 및 명도 관련 사항은 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

초등학교 인근의 안정적인 입지로 잠재 수요 확보 가능.

상업 및 업무 용도로 활용 가능한 토지와 건물, 다양한 사업 확장 가능성.

건축물 하자(사용승인 미취득) 해결 및 공실 해소 시 높은 임대 수익 및 시세 차익 기대.

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,073,637,000원.

본 물건은 건물 사용승인 미취득, 면적 차이, 현재 공실 상태 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

따라서 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 해소에 필요한 추가 비용과 시간을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 물건의 특수성을 감안할 때 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

초기 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 1,660,000,000원 내외를 고려해볼 수 있으며, 이는 향후 리스크 해소 비용 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.