나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11319 [1] 경상북도 구미시 인의동 996-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""구미인의푸르지오아파트"" 남서측 인근에 위치하며,
부근일대는 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 직사각형에 유사한 토지로서 ""주상용부지""로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 10미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서,
외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 인조대리석, 타일 및 벽지도배 등 마감
창호: 샷시창임.

이용상태

1층: 근린생활시설
1층: 다가구주택(계단실)
2층: 다가구주택(4가구)
3층: 다가구주택(4가구)
4층: 다가구주택(3가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11319 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 인의동 996-9

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 748,894,720원

* 토지면적: 244.10㎡ (약 73.8평)

* 건물면적: 523.98㎡ (약 158.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대성새마을금고 (대OOOOOO)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""구미인의푸르지오아파트"" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 시설 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 직사각형 형태이며, 현재 ""주상용부지""로 이용되고 있습니다.

* 서측으로 약 10미터, 남측으로 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 9월 6일 접수된 대성새마을금고의 근저당권(을9/을10, 468,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 임차인 중 '이현덕'님은 2017년 5월 22일 전입신고를 하였고, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 해당 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 그 외 임대차 관계는 미상으로, 신중한 확인이 필요합니다.

* 주의사항에 언급된 '대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자'는 상기 '이현덕'님을 포함한 여러 임차인에게 해당될 수 있으며, 인수 보증금은 0원으로 합산되어 있으나, 실제 인수될 보증금이나 추가적인 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부 확인 필수):

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-05-22, 대항력: 있음) - 금액 미상이나 대항력 있어 주의 필요.

* 정 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-13, 대항력: 없음)

* 권 (보증금 60,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-04-24, 대항력: 없음)

* 이 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-02, 대항력: 없음)

* 권 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-12, 대항력: 없음)

* 박 (보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2023-03-06, 대항력: 없음)

* 장 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-08-08, 대항력: 없음)

* 권 (보증금 20,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2024-05-27, 대항력: 없음)

* 박 (보증금 20,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2024-10-10, 대항력: 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-22, 대항력: 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 대항력: 없음)

* 김 (보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 미상, 대항력: 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 구미시 인의동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주위에는 다가구주택들이 다수 분포하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 토지가 ""주상용부지""로 이용되고 있어, 1층 상가 등 부대시설을 활용한 추가 수익 창출 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

* 인근 지역에 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 주변 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공원 등 녹지 공간과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교의 통학이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* '대항력 있음' 임차인 존재: '이현덕'님과 같이 전입일자가 빠르고 '대항력 있음'으로 명시된 임차인은 보증금 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재되어 있더라도, 임대차 관계의 실질적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물에 대한 정확한 파악과 법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 토지와 건물의 등기부채권 총액(토지 488,124,933원, 건물 793,124,933원)을 고려할 때, 채무 규모가 상당하므로 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 구미시 인의동에 위치한 다가구주택으로, 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있으나, '대항력 있는 임차인'의 존재와 높은 총 채무액은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 특히 '이현덕' 임차인의 법적 권리 및 실질적인 보증금/임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 철저한 권리 분석과 위험 관리를 통해 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요가 뒷받침되는 주거 지역에 위치합니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 통해 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물의 용도가 ""주상용부지""로 되어 있어, 1층 상가 활용 등 다양한 수익 모델 적용 가능성을 가집니다.

* 주변 편의 시설 및 교통망이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(748,894,720원)를 기준으로 하되, '대항력 있는 임차인'으로 인한 추가 부담 가능성과 높은 채무 총액을 감안하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* '인수 보증금'은 0원으로 산정되나, '대항력 있는 임차인'의 권리 행사로 인한 예상치 못한 비용 발생 가능성을 반드시 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 공실률, 임대료 수준, 그리고 '대항력 있는 임차인'과의 협상 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 채무 총액이 감정가를 상회하는 점과 임차인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.