나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11310 [1] 경상북도 구미시 고아읍 대망리 782 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 대망리 소재 '대망2리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 부
근 일대는 단독주택, 농경지, 중.소규모의 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 부지
로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 서측으로 하천부지상에 개설된 폭 약 3m의 현황도로를 통하여 출입 가능
함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 배출시설
설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉣이 소재하나,
평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 규모, 구조 등으로
볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고하시기
바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 2층 건물로서,

-외 벽 : 치장벽돌붙임, 사이딩 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창 호 : 하이새시이중창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 유류보일러에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적개황도’및 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉣은 개략적인 실측에 의한
면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지적도상 맹지임. 지상권자인 구미새마을금고가 2025.9.16. 후행사건 신청시 말소동의서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11310 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 대망리 782 (신주소: 경상북도 구미시 원대로13길 83)

용도: 단독주택

감정가: 205,045,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 433.00㎡ (약 131평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.38㎡ (약 54평)

건물 제시외면적: 34.10㎡ (총 212.48㎡ 이용 중)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건축물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕 (2층 건물)

이용상태: 단독주택

건축허가일: 2010년 04월 23일

사용승인일: 2010년 08월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 대망리 소재 '대망2리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

간선도로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 서측 하천부지상에 개설된 폭 약 3m의 현황도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 을2, 토지 등기부상 을15의 구미새마을금고 근저당권(2010.08.31. 접수, 채권액 130,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 후행 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

토지 등기부상 을12, 구미새마을금고의 지상권(2008.10.29. 접수, 존속기간 30년)이 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서 특이사항에 따르면 지상권자인 구미새마을금고가 2025.09.16. 후행사건(2025타경11431) 신청 시 말소동의서를 제출하였으며, 물건명세서상 '지상권개요: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 실질적으로는 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013.09.25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

구미시 고아읍 대망리 일대는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주변 단독주택의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 인근 지역의 유사 주택 거래 사례를 종합적으로 분석해야 정확한 시세 파악이 가능하나, 공개된 정보만으로는 구체적인 비교 분석이 어렵습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치하며, 대망2리마을회관이 인근에 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접하여 자가용 이용 시 접근이 용이합니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

농경지 및 임야와 인접하여 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지에 해당하여, 현재는 현황도로를 통해 출입하고 있습니다. 도로 관계는 매수인이 직접 확인하고 이용에 불편함이 없는지 파악해야 합니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대한 중복사건이 존재합니다. 진행 경과 및 최종 처리 방식을 확인해야 합니다.

6.3. 영농여건불리농지

본 토지가 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다. 이로 인한 토지 이용의 제한 사항이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물

건물 등기부에는 등재되지 않은 제시외 건물(기호 ㉠~㉣)이 존재합니다. 매각 시 포함되므로, 활용 및 철거 관련 비용 등을 고려해야 합니다.

6.5. 임대관계 미상

건물 내 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지적도상 맹지, 영농여건불리농지, 제시외 건물 등의 일부 단점이 존재하지만, 간선도로 인근에 위치하며 주변 환경이 비교적 양호한 단독주택입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 지상권이 물건명세서상으로는 '해당사항 없음'으로 기재되고 말소 동의서까지 제출된 점은 큰 긍정적 요인으로 작용합니다. 이를 감안할 때, 권리 관계의 불확실성을 면밀히 해소한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 등기부상 '인수' 지상권의 소멸 가능성: 물건명세서 상의 내용대로 지상권이 소멸된다면, 이는 상당한 가치 상승 요인입니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도 명도 및 관리에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 조용한 주거 환경과 건축 연식(2010년)을 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 205,045,000원입니다.

본 물건은 지상권 인수 리스크가 해소될 가능성이 높다는 점과, 맹지, 영농여건불리농지, 제시외 건물 등의 일부 제한 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

현 시세 분석에 한계가 있으나, 물건의 잠재적 가치와 리스크 해소 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 합리적 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 215,000,000원

* 추천 입찰가: 200,000,000원

본 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건, 본건의 권리관계 명확성 여부 등을 추가적으로 확인한 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 특히 지상권 소멸 여부는 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.