나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11302 [1] 경상북도 구미시 형곡동 318-5 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형곡2동행정복지센터’ 남동측 인근에
위치하는 현지명칭 ‘태광빌라’ 다세대주택 제3층 제302호 단위세대로서, 주위는
다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 일반교통사정은 보통인
편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제3층 제302호 단위세대로서
- 사용승인일 : 1993.07.27.
- 외벽 : 외장타일 붙임, 콘크리트위 몰탈 등 마감
- 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 다세대주택 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비,
위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 가장형이며, '다세대주택'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 남측 폭 10m의 아스팔트포장도로, 남측 폭 8m의 아스팔트포장도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며,
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(형곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경11302 (1) 사건으로 경상북도 구미시 형곡동 318-5번지, 태광빌라 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 45,000,000원이며, 토지 면적은 35.04㎡(약 10.60평)이고 건물 면적은 60.15㎡(약 18.19평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 형 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형곡2동행정복지센터’ 남동측 인근에 위치하며, ‘태광빌라’라는 명칭의 다세대주택 3층 302호입니다. 주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하여 일반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 폭 10m 및 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 형곡새마을금고입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2014년 4월 8일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권액 45,500,000원)이며, 본 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 2025년 8월 5일 접수된 형곡새마을금고의 임의경매개시결정(사건번호 2025타경11302) 또한 소멸 대상입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다. 2026년 7월 1일 거래된 형곡이구맨션101(58.89㎡, 2층)은 34,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(60.15㎡)과 유사하며, 건물 연식(1989년식 vs 1993년식)도 비슷합니다.

감정가는 45,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 중 가장 낮은 금액이 34,000,000원인 점을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 2026년 7월 8일 거래된 아진주택3동(69.88㎡, 4층)은 62,000,000원, 2026년 7월 13일 거래된 진덕디오스빌B(76.255㎡, 1층)은 54,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시장 상황 및 개별 물건의 상태에 따라 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 4층 다세대주택 중 3층 302호 단위세대로서, 1993년 7월 27일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샤시 등 2중창호입니다.

설비 내역으로는 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 가장형이며, '다세대주택' 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(형곡고등학교)에 포함됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 명확한 임차인의 권리 관계(대항력 유무, 보증금액 등)를 파악하지 못할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 명도 기간이 길어질 수 있습니다.

건축된 지 30년이 넘어 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 토지이용계획 상의 제한 사항이 있으나, 주거용 부동산 이용에 직접적인 큰 제약이 될 가능성은 낮습니다. 주변을 조사한 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 45,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(34,000,000원)보다는 높지만, 다른 거래 사례(62,000,000원, 54,000,000원)와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 반드시 선행되어야 할 중요 리스크 요소입니다. 만약 임차인이 없거나 명도가 순조롭게 진행될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미시 형곡동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (추후 명도 리스크 해소 시)

* 다세대주택으로서의 꾸준한 수요 예상

* 추가적인 시세 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례(34,000,000원)와 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 38,000,000원에서 42,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 임대차 관계 확인 및 명도 가능성 등 추가적인 면밀한 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.