나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11355 [1] 경상북도 구미시 송정동 482-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다가구주택, 공동주택 및 일반상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어 제반교통 사정 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로 북측 하향 완경사지대에 평탄하게 정지된 "주거용 건부지"입니다.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한 구역(환경관리과문의)), 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로 외벽: 화강석, 스톤코트 등 마감 내벽: 벽지, 폴리싱타일, 타일 등 마감 바닥: 화강석, 장판, 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

2-가)1층: 다가구주택(계단실) 2~4층: 각 다가구주택

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11355 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 482-7

용도: 다가구주택

감정가: 1,031,703,440원

토지면적: 345.10㎡ (약 104.40평)

건물면적: 612.46㎡ (약 185.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북성새마을금고 (등기부 요약 및 사건 정보 기반 추정)

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 송정동에 위치하며, 주변으로는 다가구주택, 공동주택 및 일반상가 등이 혼재된 주택지대입니다. 북서측 인근에 송정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 차량 접근이 용이하고 시내버스 승강장 및 간선도로와의 접근성이 좋아 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 정방형에 가까운 형태로 북측 하향 완경사지에 평탄하게 정지된 주거용 건부지이며, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 07월 13일 접수된 북성새마을금고의 근저당권(채권최고액 414,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 선순위 권리는 없으며, 경매개시결정 등기(2025타경11355) 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

주요 임차인 현황:

* 김서준: 보증금 15,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023.08.10, 확정 2025.09.03

* 김은진: 보증금 100,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.07.14, 확정 2023.07.14

* 김현경: 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023.09.06, 확정 2025.07.28

* 마지혜: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2024.08.16 (금액 미상, 주의 필요)

* 박수진 (1): 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023.10.12, 확정 2024.08.16

* 박수진 (2): 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023.10.12, 확정 2025.07.16

* 범양건영(주): 보증금 0원, 월세 0원

* 손혜인: 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원, 전입 2025.07.28, 확정 2025.07.28

* 임희수: 보증금 15,000,000원, 월세 200,000원, 전입 2024.11.29, 확정 2024.12.04

* 장원창: 보증금 2,000,000원, 월세 400,000원, 전입 2025.04.15, 확정 2025.09.08

* 주택도시보증공사(최혜란의승계인): 보증금 100,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.07.19, 확정 2023.07.19

* 한국토지주택공사(입주자백종성): 보증금 95,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.10.30, 확정 2023.08.31

* 한국토지주택공사(입주자손나라): 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023.08.08 (금액 미상, 주의 필요)

* 주자 손나라)한국토지주택공사(입: 보증금 85,000,000원, 월세 250,000원, 전입 2023.08.07, 확정 2023.10.27

* 주자임선예): 보증금 85,000,000원, 월세 250,000원, 전입 2023.08.07, 확정 2023.07.26

4. 상권분석

본건이 위치한 구미시 송정동은 아파트 단지와 단독/다가구 주택이 혼재된 주거 중심 지역입니다. 주변에 송정초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 소규모 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 무리가 없습니다. 또한, 구미시 시내 및 주요 산업단지로의 접근성이 양호한 편으로, 차량 통행량이 꾸준한 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 밀집해 있지 않아 비교적 조용하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 송정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 단지 동측 및 남측으로 폭 8미터의 도로에 접하고 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 구미시 전반의 도로망과의 연결성이 좋습니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역: 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 다수: 다수의 임차인이 거주 중이며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우가 있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력 없는 임차인으로 인수 보증금은 없으므로 보증금 반환은 배당을 통해 이루어질 가능성이 높습니다.)

* 건물 노후도: 2013년 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 송정동 자체에 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 없었습니다. 그러나 구미시 전체적으로 특정 지역(예: 산동읍)에서 혐오시설 논란이 있었던 점은 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 송정동의 정비된 주택지대에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재 등기부 상 모든 권리는 말소될 예정이고 인수할 임차 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다수의 임차인이 거주하고 있으나 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 향후 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 무인수 임차 보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상되며, 교육 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 다가구주택 수익성: 다수의 가구 구성으로 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,031,703,440원을 기준으로, 향후 임대 시장 동향, 부동산 정책 변화, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가를 상회할 가능성도 있습니다. 입찰 예정자는 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 감정가의 85~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.