나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100466 [1] 경상북도 영주시 상망동 834 코아루아파트 109동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 하망동 소재 '영주여자고등학교' 복동측 인근에 위치하는 '코아루아파트' 제109동 제10층 제1001호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설, 시가지주변 농경지 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제10층 제1001호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 남측 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 폭 약 12미터 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-08-17)(접합), 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 본건은 현장 조사시 거주자 등의 부재로 인해 내부 조사가 곤란한 바, 인근 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 경매 진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100466 (1)

소재지: 경상북도 영주시 상망동 834 코아루아파트 109동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

토지면적: 53.74㎡ (약 16.26평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

건물정보: 코아루아파트, 109동 10층 1001호, 2007년 10월 사용승인, 최고 15층 건물

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 영주시 상망동, 영주여자고등학교 북동측 인근에 위치한 코아루아파트 109동 10층1001호입니다.

주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼합된 주거 지역입니다. 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 산업 시설이나 유해 시설은 확인되지 않으며, 학교(영주여자고등학교, 영주중학교, 영주초등학교) 및 공원 등이 인접해 있습니다.

교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측 및 남동측으로 약 12m, 북측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 관련 용도지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 13일 접수된 복현새마을금고 근저당권(을11)입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 삼성카드(가압류), 광주은행(가압류), 케이뱅크(가압류), 하나카드(가압류), 제이티저축은행(가압류), 신한카드(강제경매), 김지은(소유권일부 가처분) 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김지은)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 4월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 소유권일부(2분의1) 가처분 권리자이기도 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

영주여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보: 코아루아파트, 2007년 10월 사용승인. 본 물건은 109동 10층입니다.

단지 규모: 총 15층 건물이며, 600세대 규모입니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

건물 내부: 철근콘크리트구조로, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 831대 (지상 295대, 지하 536대) 주차 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 (김지은) 임차인은 2016년 4월 6일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 이에 상응하는 권리나 미상 채무가 존재할 가능성이 있습니다. 특히, 동일인 명의로 후순위 가처분(2025년 9월 4일)이 등기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리인지 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다. (보증금/차임이 0원이라도 주의 필요).

내부 조사 미흡: 감정평가 시 내부 조사가 곤란하여 외부 관찰 및 탐문 조사로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영주시 상망동의 코아루아파트 109동 10층으로, 아파트로서의 입지 조건과 단지 환경은 무난한 편입니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 그로 인한 잠재적 인수 부담입니다. 보증금 0원은 일반적이지 않으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 김 의 가처분 등기가 소멸되는지 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

영주여자고등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 예상되는 지역입니다.

최근 실거래가 대비 시세 경쟁력이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 리스크를 성공적으로 해소하고 명도를 완료할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 330,000,000원

최근 매매가 (2026년 6월):

* 10층 (84.92㎡): 269,000,000원

* 12층 (84.92㎡): 317,000,000원

인수되는 보증금: 0원

분석:

본 물건(10층)과 유사한 10층 거래가는 269,000,000원입니다. 하지만 12층 거래가는 317,000,000원으로, 층수 차이에도 불구하고 가격이 높게 형성되었습니다. 감정가 330,000,000원은 12층 실거래가와 유사하나, 10층 실거래가와는 상당한 차이가 있습니다. 가장 큰 리스크인 임차인 김 의 존재로 인해, 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최저 실거래가(269,000,000원)를 기준으로 하되, 향후 가격 상승 가능성 및 12층 실거래가를 감안하여 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.