나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100463 [1] 경상북도 안동시 안막동 77-15 화성 1층112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안막동 소재 ""길원여자고등학교"" 서측 인근에 위치하는
""화성아파트"" 1층 112호로서 부근 일대는 아파트단지, 학교, 기존주택 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 112호 단위세대로서
(사용승인일자 : 1995.12.16)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 아파트
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

둥측으로 폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,대로3류(폭 25m∼30m)(대로3-2호선)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-223호선)(접함), 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2021-02-01)(길원여자고등학교){교육환경 보호에
관한 법률}, 절대보호구역(2021-02-01)(길원여자고등학교){교육환경 보호에 관한 법률},
역사문화환경보존지역(2018-10-16)(향산고택){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안동지원 2025타경100463 (1)

소재지: 경상북도 안동시 안막동 77-15 화성 1층 112호

용도: 아파트

감정가: 46,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

토지지분: 21.117㎡ (약 6.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 49.23㎡ (약 14.89평) - 전용면적

건물지분: 49.23㎡ (약 14.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 참고: 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않으나, 건물면적 49.23㎡가 전용면적으로 확인됩니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서 제출됨.

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 안막동 소재 "화성아파트" 1층 112호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안막동에 위치하며, "길원여자고등학교" 서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 기존 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 1층 112호 단위세대입니다. 사용승인일자는 1995년 12월 16일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호입니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 동하향 완경사 지대에 자체 지반은 등고 평탄한 상태입니다. 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(길원여자고등학교), 역사문화환경보존지역(향산고택) 등의 제한 사항이 존재합니다.

2.7. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기사항과 현황과의 차이는 없습니다.

2.8. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 8월 2일 접수된 주식회사 우리카드 가압류(대구지방법원 2019카단1258)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 신우종 (1999.02.20), 김시억 (2004.11.02), 이새롬 (2014.05.09)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을3, 2021.12.27 접수, 2014.07.11 전입, 2014.07.18 확정, 50,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 우리카드 (갑4, 2019.08.02), 경북 (갑5, 2019.10.01), 롯데카드 (갑6, 2020.01.31), 주식회사 케이비국민카드 (갑7, 2020.02.05), 하나은행 (갑9, 2022.01.05)

* 강제경매: 서울보증보험 (갑13, 2025.08.20 접수, 64,816,438원)

* 총 등기부채권액: 160,754,991원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 07월 11일

* 확정일자: 2014년 07월 18일

* 대항력: 없음 (대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서 제출됨)

* 배당신고일자: 2021년 12월 27일

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 06월 10일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

비고: 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서 제출됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 길원여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 안막화성아파트

* 주소: 경상북도 안동시 안막동 77-15

* 사용승인일: 1995년 12월 16일

* 총 세대수: 311세대

* 총 동수: 1동

* 최고층: 15층, 최저층: 2층

* 주차대수: 총 71대 (지상 3대, 지하 3대, 전기차 충전기 2대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 환경

인근에 길원여자고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설이 인지되거나 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 관련 내용이 있으므로, 입찰 전 SGI 측에 정확한 인수 조건을 재확인하여 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 보증금 관련

한국토지주택공사(LTCH) 임차인은 보증금 5천만원이 있으나, 대항력이 없습니다. 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 절차상 이의 제기 가능성은 낮으나, 관련 서류의 진위 및 효력 등을 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 건물 노후화

1995년 준공된 아파트로 건물 노후화에 따른 수선 유지 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어, 향후 재건축이나 증축 등의 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안동시 안막동에 위치한 화성아파트 1층 호실로, 길원여자고등학교 인근에 자리하여 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 1995년 준공으로 건축 연령이 있으나, 전반적인 관리 상태는 보통 수준으로 파악됩니다.

권리관계가 매우 명확한 편입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 채권자인 SGI의 인수조건 변경 사항은 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등의 토지 이용 규제도 고려해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합할 때, 본 물건은 비교적 안전하게 취득할 수 있는 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가 46,000,000원은 최근 시세(약 6,000만~6,500만원)보다 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인의 보증금 미인수로 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

* 우수한 입지: 학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 실수요자 또는 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 46,000,000원

* 최근 시세 (49.23㎡ 기준, 2026년 5-6월): 60,000,000원 ~ 65,000,000원 (평균 약 62,500,000원)

* 시세 분석: 본 건의 면적(49.23㎡)을 기준으로 최근 거래가는 6,000만원에서 6,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가가 시세보다 약 1,600만원~2,000만원 가량 낮게 책정되어 있어 투자 매력도가 높습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 대비 100% ~ 120% 범위: 46,000,000원 ~ 55,200,000원

* 시세 대비 80% ~ 85% 범위: 50,000,000원 ~ 53,125,000원

* 잠재적 리스크(SGI 조건 변경)를 고려하여, 보수적으로 접근 시 시세의 80~85% 수준으로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 50,000,000원 ~ 54,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 52,000,000원 선을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.