나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10665 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 194-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장교차로' 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1~3) 본건 까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

기호4) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 삼각형의 토지로서, 주거나지임.(일부 '도로'(정확한 내역은 경계측량 요망됨))

기호2) 부정형의 토지로서, 주거나지임.

기호3,4) 부정형의 토지로서, 공부상 지목 '답'이며 대부분 휴경지 상태임.(일부 '전')

인접 도로상태

기호1) 남서측 포장된 세로와 접함.

기호2) 동측 포장된 세로로 접근 가능함.

기호3) 북서측 세로(일부 타인 토지 포함)로 접근 가능함.

기호4) 북동측 지적도상 도로에 접하나, 실제 통행이 어려운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

기호3,4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : (1) 본건 기호1~4 토지는 지적경계가 불명확한 바, 상세한 내역은 전문기관의
경계측량이 요망됨.

(2) 본건 기호1~4 토지 일부는 기준시점 현재 초목이 무성하고 흙무더기
등이 소재하며 지적경계가 불명확하여 분묘 등 토지 지표면의 상황을
상세히 파악하기 곤란한바, 경매 참가 시 토지 지표면의 제반사항을
확인하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환),주거나지(일부 도로), 지적경계 불명확하여 분묘소재 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10665 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 근저당권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 194-3

용도: 답 (현재 일부 주거나지, 일부 도로로 이용 추정)

매각 대상: 토지 매각 (건물 없음)

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 176,056,000원

토지 면적: 373.00㎡ (약 112.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장교차로' 서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

현곡면은 경주시의 신주거지로 부상하며 지역 개발이 진행되고 있는 곳입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호1 토지는 남서측 포장된 도로와 접하고, 기호2 토지는 동측 포장 도로로 접근 가능합니다.

기호3 토지는 북서측 세로(일부 타인 토지 포함)로 접근 가능합니다.

기호4 토지는 북동측 지적도상 도로에 접하나 실제 통행이 어려운 상태입니다.

경주시는 현곡면 지역의 교통 인프라 구축에 적극 나서고 있으며, '제2금장교'(황금대교) 건설 등을 통해 기존 금장교의 교통 체증 해소와 지역 정주 여건 개선을 추진하고 있습니다. 금장교차로 인근으로 20번 국도 및 68번 지방도가 지나 경부고속도로 건천IC, 포항, 안강 등으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건은 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

기호1 토지는 삼각형 형태의 주거나지이며 일부 도로로 이용 중입니다.

기호2 토지는 부정형의 주거나지입니다.

기호3, 4 토지는 부정형이며 공부상 지목은 '답'이나 대부분 휴경지 상태이고 일부는 '전'으로 이용 중입니다.

토지 지적 경계가 불명확하여 정확한 면적 및 활용을 위한 경계 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을5, 1,650,000,000원)입니다.

이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위로 보였던 지상권(을8)은 말소된 것으로 확인됩니다.

총 채권액은 1,650,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되어 있으나, 등기부등본상 해당 지상권(을8)은 말소된 것으로 확인됩니다.

현재까지 파악된 등기부 내용상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 낙찰 전 권리관계에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경주시 현곡면의 녹지지역 내 토지로, 주변 지역이 신주거지로 개발되면서 기반 시설 확충 및 정주 여건이 개선되고 있습니다. 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

현곡면에는 현곡꿈마루도서관 등 일부 생활 편의시설이 있으며, 경주시 시내 접근성을 고려하면 생활 인프라 이용이 가능합니다.

경주시는 현곡면 지역의 도시계획시설 사업을 추진하며 주민 편의 증진에 힘쓰고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

본건은 공부상 지목이 '답'이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않는 중요한 리스크가 있습니다. 농지취득자격증명 발급 절차 및 관련 법규를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 지적 경계 및 분묘 관련 리스크

토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 면적 및 활용에 대한 경계 측량이 반드시 요망됩니다.

지표면 상황(초목, 흙무더기 등)이 복잡하고 지적 경계가 불명확하여 분묘 존재 여부 및 위치 파악이 곤란합니다. 경매 참가 전 현장 조사를 통해 상세 상황을 확인해야 합니다.

6.3. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 해당 권리관계에 대한 최종적인 법률 검토를 통해 불확실성을 해소하는 것이 좋습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건은 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다. 관련 건축 및 개발 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

주변 지역에서 혐오시설이 유치된 사례나 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 현곡면의 녹지지역 내 토지로, 농경지 및 주거지가 혼재된 지역입니다.

신주거지로 개발 중인 지역적 특성과 함께, 농지취득자격증명 필수 제출, 불명확한 지적 경계, 분묘 존재 가능성 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

그러나 대부분의 권리가 말소되어 권리관계는 비교적 명확한 편이며, 지역 개발 및 교통 인프라 개선 사업 등이 진행되고 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 신중한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 현곡면 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 신규 도로망 확충(황금대교 등)으로 인한 교통 편의성 증대 및 주거 환경 개선 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음 (단, 지상권 관련 추가 확인 필요).

* 녹지지역 내 토지로, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 176,056,000원을 기준으로, 투자 목적, 현장 조사를 통한 정확한 토지 상태 및 경계 확인, 경계 측량 비용, 농지취득자격증명 발급 비용, 향후 분묘 처리 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 하되, 잠재적 리스크와 개발 가능성을 감안하여 수익률을 계산해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.