나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9015 [1] 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 106동 32층3203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '황금네거리' 남서측 인근에 위치하는 ‘수성에스케이리더스뷰' 제106동 제32층 제3203호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 후면 주택지대 등으로 형성 되어 있어 제반 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단 이용성 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층건 중 제32층 제3203호 단위세대로서, 외벽 : 외장석재, 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어, 벽지, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재 타일 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄한 '건[주상복합]부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 40미터, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9015 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 106동 32층3203호

용도: 아파트

감정가: 1,410,000,000 원

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물면적: 128.50㎡ (약 38.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '황금네거리' 남서측 인근에 위치한 '수성에스케이리더스뷰' 아파트입니다.

주변은 아파트 단지와 함께 각종 상업·업무 시설, 그리고 후면 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단 이용성과 간선도로와의 접근성이 뛰어나 전반적인 교통 환경이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 03월 28일 접수된 대구은행의 근저당권(을3)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

채권 총액은 1,975,482,375원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 감정평가서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어, 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 대구광역시 수성구 두산동 일대는 대표적인 주거 밀집 지역이자 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

황금네거리 인근의 뛰어난 입지 덕분에 다양한 편의시설과 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

아파트 단지 자체의 규모와 주변 상업 시설의 발달은 지역 상권의 안정성과 활성도를 높이는 요인입니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 수성SK리더스뷰이며, 2010년 09월 30일에 사용 승인되었습니다.

총 7개 동, 788세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

최고 57층, 최저 3층으로 구성되어 있으며, 본건은 106동 32층에 위치합니다.

총 주차 대수는 1,534대로, 세대당 약 1.96대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

전용면적은 약 110.6078㎡(약 33.45평)에서 154.7158㎡(약 46.79평)까지 다양하게 존재합니다. 본건의 건물면적 128.50㎡(약 38.90평)은 중간 크기 범위에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가액(14억 1천만 원)과 최근 실거래가(1억 1천 8백만 원 ~ 1억 4천 9백만 원) 간의 현저한 차이입니다.

감정가가 최신 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 최근 실거래가에 특별한 사정이 있을 가능성이 있습니다. 입찰 시 이 간극에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자가 있는지, 보증금 등 인수해야 할 채무가 있는지에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. (물론 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적 서류상의 명시이며 실제 점유 여부와는 다를 수 있습니다.)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 내용이 없어, 혹시 모를 미상 권리(예: 지상권)의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

수성SK리더스는 대구 수성구의 핵심 입지에 위치한 고급 아파트 단지로, 우수한 주거 환경과 교통, 편의시설을 갖추고 있습니다.

현재 감정가와 최근 시세 간 큰 괴리가 존재하여, 시세 조사를 통해 정확한 현재 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

만약 최근 실거래가가 시장의 실제 가치를 반영하고 있다면, 본건은 상당한 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

그러나 임대 관계 미상, 미확인 권리 등 추가적인 리스크 요소를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대구 핵심 지역인 수성구에 위치한 검증된 브랜드 아파트 단지입니다.

32층의 고층으로 조망권 확보가 유리하며, 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

향후 단지 가치 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석하면, 유사 면적(약 110㎡ ~ 154㎡)의 아파트가 1억 1천 8백만 원에서 1억 4천 9백만 원 사이에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 128.50㎡(약 38.90평)이며, 32층의 고층임을 감안할 때, 최근 거래된 154㎡ 단위의 최고가(1억 4천 9백만 원)를 기준으로 하되, 면적 차이와 층수 프리미엄을 고려하여 산정합니다.

감정가(14억 1천만 원)와 실거래가(1억 1천 8백만 원 ~ 1억 4천 9백만 원)의 큰 차이를 볼 때, 시장 가치는 최근 실거래가에 더 근접할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원 사이를 고려하며, 1억 5천만 원 수준을 목표가로 제안합니다.

이는 최근 실거래가보다 소폭 높지만, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 성공적인 경매를 위한 합리적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.