나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51666 [1] 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제202호 외 4세대로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(5) : 공히 다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 전체 세대가 공실이며, 엘리베이터 중단 상태 및 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로서 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51666 (1)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원 (2억 원)

토지면적: 38.27㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2731㎡ (약 11.58평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

건물지분: 56.44㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 숭OOOOOOO (숭의신용협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 예천동에 위치하며, "서산소방서" 북동측 인근입니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 서산 중앙 호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 윤외완 외 1명 (2020-01-29)

* 근저당권공동담보: 숭의신용협동조합 (2020-10-28, 말소기준권리, 채권최고액 10,000,000원)

* 공유자전원지분전부이전신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2020-10-28)

* 임의경매: 숭의신용협동조합 (2025-08-25, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 10,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 미상이며, 보증금 및 차임 또한 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서산 중앙 호수공원 등 주민 편의시설이 인접해 있습니다.

* 건축 시기: 2020년에 건축된 건물로 비교적 신축입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호입니다.

* 외부 마감: 석재붙임 마감 등

* 내부 마감: 벽지도배 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용 상태: 현재 전체 세대가 공실 상태이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 특이사항:

* 전체 세대가 공실입니다.

* 엘리베이터는 중단된 상태입니다.

* 세대별 시스템 에어컨이 철거된 상태입니다.

* 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: 엘리베이터 작동 중단 및 시스템 에어컨 철거 등 건물 관리 상태에 대한 우려가 있으며, 이에 대한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 및 임대 수익 확보의 어려움: 현재 전체 세대가 공실 상태로, 향후 공실 장기화로 인한 임대 수익 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 임차인 정보 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 및 공원 시설 인근에 위치하여 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 예천동에 위치한 신축 다세대주택으로, 서산 중앙 호수공원 인접 등 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 전체 세대가 공실이며 엘리베이터 작동 중단, 시스템 에어컨 철거 등 관리 상태가 불량하여 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다. 이러한 제반 사항을 고려할 때, 투자 결정 시 신중한 접근과 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 상품성은 양호합니다.

* 우수한 입지: 서산 시내에 위치하며, 호수공원 인접 등 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 가치 상승 잠재력: 엘리베이터 수리, 시스템 에어컨 복구 등 현재의 문제점을 해결하고 내부 관리를 정상화할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 1월: 70.44㎡ (약 21.3평) - 201,000,000원 (약 285만원/㎡)

* 2025년 6월: 51.24㎡ (약 15.5평) - 186,000,000원 (약 363만원/㎡)

* 2026년 6월: 58.74㎡ (약 17.8평) - 95,790,000원 (약 163만원/㎡) - (본건과 면적 유사, 최근 거래이나 매우 낮은 가격으로 거래 경위 확인 필요)

본건의 건물 면적은 56.44㎡ (약 17.07평)입니다. 감정가(200,000,000원)는 2025년 6월 거래 사례와 유사한 수준(약 354만원/㎡)입니다. 그러나 본건은 현재 전체 세대 공실, 엘리베이터 중단, 시스템 에어컨 철거 등 심각한 관리 상태 불량과 공실 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

2026년 6월의 95,790,000원 거래 사례는 특이사항이 있는 것으로 보이나, 현재 시장 상황 및 본건의 물리적 상태를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 수리 비용 및 공실 리스크를 감안하여 감정가의 80~85% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 85% 수준: 약 170,000,000원

* 감정가 80% 수준: 약 160,000,000원

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. 이는 수리 및 명도 예상 비용을 포함한 최저가 시나리오이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 점검 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.