나이스옥션 법원경매 천안 2025타경662 [1] 충청남도 아산시 모종동 559-13 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 아산온양고속버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성된 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 2층 중 1층 103호로서 사용승인일은 1980년 12월 13일이고, 외벽은 벽돌치장쌓기 및 석재타일붙임, 내벽은 벽지, 창호는 하이새시창임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 보일러실(지층) 등)임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형 평지로 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측과 서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(2021-7-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

▣ 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항

중점경관관리구역(원도심)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 인하여 이용상태 등은 탐문 및 목측에 의거하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 25타경 662 (1)

소재지: 충청남도 아산시 모종동 559-13 1층 103호

용도: 연립주택

감정가: 55,600,000원

토지면적: 45.09㎡ (약 13.64평)

건물면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 1980년 12월 13일

최신 주소: 충청남도 아산시 번영로195번길 12 (모종동)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 아산시 모종동 소재 아산온양고속버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성된 일반주택지대임.

교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태: 본 단지는 남측과 서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 중점경관관리구역(원도심)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 10일 서울보증보험주식회사의 가압류 (말소예정)

임차인 현황:

* * 이해선 (이 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 8월 8일

* 배당신고일자: 2025년 3월 10일

* 대항력: 있음.

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기 권리자로, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수함. (등기부채권 총액: 63,717,494원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (이해선, 보증금 40,000,000원, 전입/확정일자 2022.8.8). 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

기타 권리:

* 갑2, 갑3: 소유권 이전

* 갑4: 서울보증보험주식회사 가압류 (말소예정)

* 갑5: 이해선 강제경매 (말소예정)

권리분석 요약:

* 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 단, 대항력 있는 임차인 이해선 씨의 보증금 40,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

* 임대관계는 미상이며, 폐문부재로 탐문 및 목측에 의거함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 단독주택 및 다세대주택 위주의 일반주택지대로 안정된 주거지역임.

최근 매매 사례 분석:

* 면적 35.84㎡ (1층, 1993년식): 60,000,000원 (약 167만원/㎡)

* 면적 35.88㎡ (4층, 1994년식): 41,500,000원 (약 116만원/㎡)

* 면적 60.40㎡ (2층, 1991년식): 64,000,000원 (약 106만원/㎡)

시세 분석:

* 본건(49.60㎡, 1층, 1980년식)의 감정가는 55,600,000원 (약 112만원/㎡)임.

* 인근 유사 면적대의 매물이 4,150만원에서 6,400만원에 거래되었으며, 감정가는 최근 시세 범위 내 또는 다소 낮은 수준으로 평가된 것으로 보임.

* 특히 1층에 위치한 유사 면적의 매물이 더 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 본 건의 입지 조건(1층)을 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됨.

* 다만, 건물 연식이 비교적 오래된 점(1980년식)은 시세 반영 시 고려될 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 아산온양고속버스터미널이 인접하여 교통 이용이 편리함. 주거 지역으로 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이해선 씨의 보증금 40,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 낙찰가의 일부로 간주하고 입찰가를 산정해야 함.

건물 노후: 1980년식 건물로, 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

임대관계 미확인: 현황 조사 시 폐문부재로 정확한 임대차 관계 및 내부 이용 상태 파악에 한계가 있었으므로, 인수 후 실제 점유 관계 확인 필요.

토지 이용 규제: 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 아산시 모종동의 아산온양고속버스터미널 인근에 위치한 연립주택으로, 교통이 편리한 주거지에 해당함.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 4,000만원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 이는 실제 투자 금액을 높이는 요인이 됨.

건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성과 임대 관계 미확인으로 인한 불확실성도 존재함.

하지만 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보여, 임차인 인수 부담을 고려하더라도 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 아산온양고속버스터미널 인접.

안정적인 주거지: 일반 주택 밀집 지역.

가격 메리트: 감정가가 시장 가격보다 낮을 가능성.

1층 로열층: 1층이라는 점은 일부 수요층에게 선호될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시장 가치 추정: 주변 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 58,000,000원 ~ 63,000,000원으로 추정됨.

산정 근거:

* 인근 면적 35.84㎡(1층, 1993년식) 매매가 60,000,000원 (167만원/㎡)

* 인근 면적 60.40㎡(2층, 1991년식) 매매가 64,000,000원 (106만원/㎡)

* 본 건 감정가 55,600,000원 (112만원/㎡)

* 본 건(49.60㎡)의 시장 가치를 약 116~126만원/㎡로 적용 시, 57,500,000원 ~ 62,500,000원 범위.

예상 입찰가 산출:

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산함.

* 추정 시장 가치: 60,000,000원 (보수적 접근)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 40,000,000원

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원 (시장가치) - 40,000,000원 (인수보증금) = 20,000,000원.

* 보다 공격적인 입찰 시, 예상 시장가치를 63,000,000원으로 가정하면 예상 입찰가는 63,000,000원 - 40,000,000원 = 23,000,000원.

최종 제안 입찰가: 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (총 실투자 금액은 입찰가 + 인수 보증금 40,000,000원임을 유의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.