나이스옥션 법원경매 논산 2025타경468 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 232-177 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 ""대동황토방아파트 서측 인근에 위치하는 임야
로서 주위는 아파트단지, 학교, 농경지, 임야 등으로 호위되어 있는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중 교통
수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사의 임야임

인접 도로상태

도시계획상 포장되어 있는 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.


본건 지상에 항공사진상 제시외 분묘가 소재하나, 파묘가 된 것으로 판단되며, 수목 및
수풀이 우거져 분묘의 소재 여부를 파악할 수 없는 실정으로, 마을 이장님을 만나 본바,
예전에는 신도초등학교부지를 통과하여 벌초를 다녔다는 전언이 있었으나, 우거진 수풀로
인하여 분묘를 확인하지 못하였으며, 수목이나 수풀 등에 가리워진 분묘가 있을 수 있으니,
경매진행시 주의를 요하며, 본건 임야 지상에 생육하는 자연생 수목은 거래의 관행을 고려
하여 임야에 포함 평가하였음.

물건 비고

1. 자연림 상태의 "임야 및 일부 계단식 묘지, 일부 등산로"등으로 이용 중임.
2. 분묘기지권 성립여부 불분명(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경468 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 232-177

* 용도: 임야

* 감정가: 667,275,000원

* 토지면적: 4305.00㎡ (약 1302.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 화지산신용협동조합

* 특이사항: 중복사건, 분묘기지권 성립여부 불분명

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 대동황토아파트 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경을 형성하고 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 임야임.

* 인접 도로상태: 도시계획상 포장된 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 등기부 요약상 말소기준권리(을1, 근저당권)보다 선순위로 인수해야 할 권리는 확인되지 않음.

* 모든 등기부상 권리(을1, 을2, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 내용이 기재되어 있으나, 상세한 내용은 명확하지 않음. (세부 확인 필요)

* 소멸되는 권리:

* 근저당권 (화지산신용협동조합): 204,000,000원 (을1, 말소기준권리)

* 지상권설정 (화지산신용협동조합) (을2, 말소)

* 임의경매 (화지산신용협동조합) (갑8, 말소)

* 강제경매 (신한카드주식회사) (갑9, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 보고서 작성 시점 기준으로 별도로 명시된 임차인은 없으나, 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등은 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 계룡시 엄사면은 향후 10년간 도시 경쟁력의 핵심 축이 될 전망으로, 도시 완성도와 생활 인프라가 중요하게 평가되는 지역임.

* 상업시설: 인근 아파트 단지 내 상업시설 이용이 가능하며, 엄사면 일대는 다양한 상업시설과 편의시설이 자리하고 있어 주민과 방문객 모두 이용이 편리한 환경임.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 계룡시 시내의 편의시설 이용이 가능함. 여기어때 등 숙박 예약 사이트에서 확인한 바와 같이, 계룡 홈플러스, 계룡 먹자골목, 스타벅스 등이 도보 또는 차량으로 가까운 거리에 위치해 있음.

* 교육시설: 인근에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임.

* 기타시설: 계룡엄사도서관이 인근에 위치해 있어 문화 시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있는 변수가 존재함.

* 분묘기지권:

* 자연림 상태의 임야 일부가 계단식 묘지로 이용 중이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 감정평가서 및 현황조사서 참조 필요.

* 항공사진상 제시외 분묘가 있었으나 파묘된 것으로 판단되나, 수목 및 수풀이 우거져 분묘 소재 여부 파악이 어려운 상황임. 과거 벌초 경로에 대한 전언이 있으나, 확인되지 않은 분묘가 존재할 수 있어 경매 진행 시 특별한 주의가 요구됨.

* 임대 여부 미확인: 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등 임대차 관계가 불명확하며, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 토지 이용 규제: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 화요장 관련 지역 이슈: 엄사면은 과거부터 화요장이 열리는 지역으로, 이로 인한 상권 침해, 도시 질서 붕괴, 위생 및 환경 문제 등이 제기된 바 있음. 비록 본건이 직접적으로 화요장 부지는 아니나, 지역의 복합적인 이슈로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 소재 임야로서, 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있음. 인근에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 환경이 형성되어 있고, 교통 접근성도 보통 수준임. 그러나 본건의 가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권 성립 여부의 불분명성과 파묘 가능성이 있는 분묘의 소재임. 또한, 중복사건, 임대 여부 미확인, 토지 이용 규제 등 추가적인 고려 사항이 존재함. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 예정이나, 분묘 관련 문제는 인수 시 상당한 부담이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 도시지역 내 임야: 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있어 장기적인 개발 가능성이 존재함.

* 주변 개발 여건: 엄사면 일대가 계룡시 도시 경쟁력의 핵심 축으로 전망됨에 따라, 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 토지 자체의 가치: 넓은 면적의 임야로서, 미래 가치 상승을 고려한 투자 대상이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 667,275,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 분묘기지권, 중복사건 등) 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 별도의 임차인 보증금이나 차임이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 참고하여 본건의 경매 최저가 및 기타 조건들을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 물건의 최근 거래 사례, 지역 개발 계획, 그리고 분묘 관련 문제에 대한 전문가의 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.