나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15905 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 658 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 가곡리 소재 ""노상마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택 및 경지정리농경지, 축사 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지""와 같이 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층건으로서
외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅, 벽돌치장 마감 등,
내 벽: 타일 및 벽지 마감 등,
창 호: 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각포함
- 지분경매이며 공유자우선매수권행사는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15905 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 658

용도: 단독주택

감정가: 30,755,700원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

토지지분: 188.562㎡ (약 57.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.18㎡ (약 28.49평)

건물지분: 26.91㎡ (약 8.14평)

건물 제시외면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 가곡리 소재 "노상마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택 및 경지정리농경지, 축사 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>), 농업보호구역<농지법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 상속 과정을 거쳤으며, 다수의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리: 2025년 8월 7일 접수된 주식회사케이아이코아즈대부의 강제경매개시결정(2025타경15905)으로 판단됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(저당권, 근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.1. 1.말소기준권리 확인

등기부상의 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 주식회사케이아이코아즈대부의 강제경매개시결정(2025타경15905)입니다.

3.1. 2.인수되는 권리

본 물건은 지분 경매이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2003-10-14

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 2003년부터 거주하여 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 물건 시세

제공된 정보를 바탕으로 한 주변 시세 관련 JSON 데이터는 확인되지 않았습니다. 본 건의 감정가는 30,755,700원으로, 이는 물건 전체에 대한 평가액으로 보입니다. 다만, 본 건은 토지 및 건물 지분매각이므로 실제 낙찰가는 지분 비율에 따라 달라질 수 있으며, 현재 파악된 정보만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다. 일반적으로 농림지역에 위치한 단독주택의 경우, 개발 제한으로 인해 시세 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 외부 검색 결과는 제공되지 않았습니다. 다만, 소재지 정보와 토지이용계획(농림지역, 가축사육제한구역)으로 미루어 볼 때, 인근에 축사 등이 혼재하는 지역이므로, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물대장 정보에 따르면 본 건물은 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 658번지에 위치하며, 2003년 10월 8일 사용 승인된 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 단독주택입니다. 총 면적은 94.18㎡ (약 28.49평)이며, 1가구 주택으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

인근 지역은 농촌 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분경매

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분에 대한 경매이므로, 매각 후 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 향후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 환금성이 떨어질 수 있습니다.

6.2. 공유자우선매수

공유자우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능하며, 공유자가 낙찰가에 우선매수할 경우 낙찰자는 물건을 취득할 수 없게 됩니다. 이는 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

2003년부터 전입하여 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 점유로 인해 명도에 어려움이 예상되며, 명도 지연 시 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 진행 중이라는 점에서 경매 절차 및 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 수목 포함

제시외 건물 및 수목도 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 홍성군의 농림지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 지분매각, 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인이라는 상당한 리스크를 내포하고 있어 투자 접근 시 신중한 판단이 요구됩니다. 또한, 농림지역 및 가축사육제한구역이라는 용도 제한은 향후 개발 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 감정가 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 접근할 가능성: 복잡한 권리 관계 및 지분 매각으로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인의 보증금에 대한 금전적 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 경매이고 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인 등의 복합적인 리스크를 가지고 있으므로, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 30,755,700원을 기준으로, 여러 위험 요소를 고려할 때 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

권고 입찰가: 약 23,000,000원

이 금액은 감정가 대비 약 75% 수준으로, 인수 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인의 존재와 지분 매각으로 인한 환금성 저하, 공유자우선매수권 행사 가능성 등을 감안한 보수적인 산정입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석 내용을 더욱 상세히 확인하고, 명도 가능성 및 공유자 현황 등을 추가적으로 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.