나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3805 [1] 충청남도 연기군 동면 문주리 970-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연동면 문주리 소재 ""문주리마을회관"" 북등측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있는 순수경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 장방형의 평지로서 경작 중인 답임.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나 인접한 구거를 통하여 남서측 및 북동측의 포장된 농로로 차량통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임
2)본건은 행정관할구역변경으로 ""충창남도 연기군 동면 문주리 970-5""에서 ""세종특별자치시 연동면 문주리 970-5""로 변경되었음.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3805 (1)

소재지: 세종특별자치시 연동면 문주리 970-5 (구. 충청남도 연기군 동면 문주리 970-5)

용도: 답 (논)

감정가: 494,292,000원

토지면적: 1938.40㎡ (약 586.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남다현 (제공 정보의 '남OO'은 남다현으로 추정됨)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 세종특별자치시 연동면 문주리 소재 "문주리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 농가주택, 임야 등이 혼재된 순수 경지정리 지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통(버스 노선 및 배차 간격) 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 지적상으로는 맹지이나, 인접한 구거를 통해 남서측 및 북동측의 포장된 농로로 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (1978-05-17, 김태규)

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (2000-01-05, 김태권 외 1명) - 인수 (말소되지 않음)

* 갑3: 가압류 (2004-02-21, 한국자산관리공사, 2,786,196원) - 말소 (말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2013-06-07, 이재옥, 19,900,000원) - 말소

* 갑7: 강제경매 (2025-08-26, 남다현) - 말소

* 등기부채권 총액: 22,686,196원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑구 순위 2번의 소유권이전청구권가등기(2000.01.05)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 농경지, 축사, 농가주택, 임야 등이 혼재된 순수 경지정리 지대로, 상업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 인근 명학리의 경우 세종시 5생활권과 인접하여 개발 호재가 언급되기도 하지만, 문주리 지역 자체의 상권 형성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: "문주리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 넓은 농경지와 임야, 농가주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 농업 지역의 특성상 생활 편의시설 이용은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 세종시 전동면 송성리 일대에 폐기물처리시설(친환경종합타운) 건립 추진 및 관련 주민 반발이 있었던 사례가 확인되었습니다. 다만, 본 물건지(연동면 문주리)와 해당 부지(전동면 송성리)의 직접적인 근접성이나 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 반환 불가 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 가등기 인수: 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여, 해당 가등기의 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 지적상 맹지: 현황으로는 통행로가 확보되어 있으나, 법적으로는 맹지에 해당하여 향후 도로 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 농업 관련 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황은 있으나 보증금 및 임대료가 0원으로 표기되어 있으며, 임대관계가 미상임을 고려할 때, 실제 점유 관계나 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연동면 문주리에 위치한 답으로, 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제를 받는 농지입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기의 존재는 가장 큰 위험 요소로, 이로 인해 소유권 상실 가능성까지 내포하고 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무 등 취득 절차상의 유의사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경은 농업 중심의 지역으로, 투자 가치 판단 시 이러한 규제와 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가된 농지 매입 기회 (단, 위험 요인 고려 필수)

* 향후 세종시 개발 확장에 따른 잠재적 가치 상승 가능성 (매우 제한적일 수 있음)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 가등기 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있으며, 농지 취득의 제한 사항 등 여러 리스크를 감안해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이나, 소유권 상실 가능성까지 고려하여 일반적인 경매 낙찰가율보다 현저히 낮은 수준에서 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 잠재적 가치를 보수적으로 평가하여 감정가의 30% ~ 50% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (예: 148,287,600원 ~ 247,146,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.