나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3768 [1] 대전광역시 유성구 노은동 550-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재 ""대전노은고등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장, 지하철역(월드컵경기장역)이 소재하는 등 제반 교통상황 양호시됨.

형태 및 이용상태

가장형으로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소로, 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(노은누리유치원), 상대보호구역(대전노은고등학교), 상대보호구역(은정유치원), 상대보호구역(대전노은초등학교), 택지개발지구기타(노은택지개발완료)임.

제시목록 외의 물건

별지 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층으로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 확장발코니는 감정평가 및 매각 포함
- 옥탑층 소재 간이구조물(창고 등)은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3768 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 노은동 550-5

용도: 다가구주택

감정가: 3,002,889,300원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 탄동농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

건물면적: 876.78㎡ (약 265.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 80.93㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

- 확장 발코니는 감정평가 및 매각 포함.

- 옥탑층 소재 간이구조물(창고 등)은 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동에 소재하며, 인근에 대전노은고등학교가 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 월드컵경기장역 및 노은역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

노은역 주변에는 과학기술 연구소 및 대학교가 밀집해 있으며, 유성온천, 엑스포 과학공원, 국립대전현충원 등 다양한 관광 및 휴양 시설이 있습니다.

또한, 노은농수산물도매시장, 상점가(은구비서로), 공원 등 생활 편의시설과 자연환경이 잘 갖추어져 있습니다.

월드컵경기장역까지는 도보 약 3분, 노은역 상권까지는 도보 약 5분 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2009년 10월 15일 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2010년 4월 20일 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

3.3. 임차인 현황

총 23명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* (201호) 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/확정일자: 2024-10-28, 배당신고일자: 2025-11-13, 대항력: 없음

* (202호) 노

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-19, 확정일자: 2022-07-19, 배당신고일자: 2025-09-04, 대항력: 없음

* (203호) 이

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-30, 확정일자: 2025-09-03, 배당신고일자: 2025-09-03, 대항력: 없음

* (205호) 정

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-09, 확정일자: 2022-04-27, 배당신고일자: 2025-09-19, 대항력: 없음

* (206호) 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-26, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

(주의: 보증금 및 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* (301호) 전 (1차)

보증금: 50,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/확정일자: 2023-09-20, 배당신고일자: 2025-09-23, 대항력: 없음

* (301호) 전 (2차)

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2023-09-20, 배당신고일자: 2025-09-03, 대항력: 없음

* (302호) 구

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-16, 확정일자: 2022-01-19, 배당신고일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* (303호) 양

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-11, 확정일자: 2024-07-23, 배당신고일자: 2025-09-30, 대항력: 없음

* (304호) 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-21, 확정일자: 2025-03-05, 배당신고일자: 2025-11-03, 대항력: 없음

* (305호) 김 (1차)

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-19, 확정일자: 2017-05-15, 배당신고일자: 2025-11-17, 대항력: 없음

비고: 1차() 보증금 증액분 10,000,000원

* (305호) 김 (2차)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-19, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-11-17, 대항력: 없음

비고: 1차() 보증금 증액분 10,000,000원

(주의: 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* (305호) 김 (3차)

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-19, 확정일자: 2022-05-19, 배당신고일자: 2025-11-17, 대항력: 없음

비고: 2차 보증금 증액분 50,000,000원

* (306호) 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2024-07-26, 확정일자: 2025-09-02, 배당신고일자: 2025-09-03, 대항력: 없음

* (401호) 김 (1차)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-05-31, 배당신고일자: 2025-09-09, 대항력: 없음

* (401호) 김 (2차)

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-31, 확정일자: 2025-09-02, 배당신고일자: 2025-09-09, 대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 30,000,000원

* (404호) 박

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-25, 확정일자: 2022-02-14, 배당신고일자: 2025-11-03, 대항력: 없음

* (405호) 전

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-08, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

(주의: 보증금 및 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* (406호) 이 (1차)

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-08, 확정일자: 2025-10-02, 배당신고일자: 2025-11-21, 대항력: 없음

* (406호) 이 (2차)

보증금: 30,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2024-07-04, 확정일자: 2024-07-04, 배당신고일자: 2025-11-06, 대항력: 없음

* (502호) 김 (1차)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2018-12-03, 배당신고일자: 2025-11-25, 대항력: 없음

* (502호) 김 (2차)

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-12-03, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-11-25, 대항력: 없음

비고: 1차() 보증금 증액분 10,000,000원

(주의: 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* (502호) 김 (3차)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-12-03, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-11-25, 대항력: 없음

비고: 2차() 보증금 증액분 10,000,000원

(주의: 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 심

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-07, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

(주의: 보증금 및 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-08, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

(주의: 보증금 및 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-12, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

(주의: 보증금 및 확정일자 정보 미확인. 금액이 미상이라도 주의 필요)

3.4. 등기부 현황

토지 등기부에는 한국토지공사, 임병우, 김기완, 김숙경 등 소유권 이전 내역과 탄동농업협동조합 근저당권, 군산시 및 삼성카드, 북대전세무서장의 압류 및 가압류, 탄동농업협동조합의 임의경매 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

건물 등기부에는 김기완, 김숙경의 소유권 보존 및 이전 내역, 탄동농업협동조합의 근저당권, 박윤필의 주택임차권(말소), 군산시 및 삼성카드, 북대전세무서장의 압류 및 가압류, 탄동농업협동조합의 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 712,187,044원

건물 등기부채권 총액: 772,187,044원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 대전광역시 유성구 노은동에 위치하며, 노은 1, 2, 3 지구로 나뉘어 개발된 지역입니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 잘 정돈된 택지개발지구의 특성을 보입니다.

생활권 내에 대형마트, 상점가(은구비서로), 농수산물도매시장 등이 위치하여 상업 기능이 발달해 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상업시설

노은역, 월드컵경기장역 등 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 다양한 상업시설과 학교가 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

다가구주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 상가 혼용지대의 특성상 근린생활시설 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대전노은고등학교, 지족초등학교, 노은누리유치원, 은정유치원, 대전노은초등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

노은농수산물도매시장, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업시설(은행, 병원, 식당, 카페 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 교통 및 문화

지하철 1호선(월드컵경기장역, 노은역, 지족역 등) 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

국립대전현충원, 대전월드컵경기장, 유성온천, 엑스포 과학공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 임차인

총 23명의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 임대차 관계를 명확히 정리해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 특히 보증금 또는 확정일자 정보가 미비한 임차인들의 경우 배당 여부 등을 세심하게 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적 80.93㎡가 존재하며, 일부 간이구조물(창고 등)은 매각에서 제외되므로 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 관련 이슈

보도된 바에 따르면, 대전 유성구 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 문제나 방치된 건물로 인한 우범지대화 우려가 제기된 바 있습니다.

본 물건의 구체적인 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 부정적인 요소를 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 노은동에 위치한 본 다가구주택은 지하철역 및 주요 도로 접근성이 우수하고, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교육, 문화 시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물이며, 토지 및 건물 면적 또한 비교적 넓어 활용 가치가 높습니다.

모든 임차인이 대항력이 없다는 점은 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 다수의 임차인으로 인한 명도 절차 및 보증금 정리에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

다만, 주변 지역에서 간혹 언급되는 쓰레기 무단 투기 문제나 방치된 건물 관련 이슈 등은 해당 물건지 주변에 대한 직접적인 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 추가적으로 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 지하철 1호선 역세권(월드컵경기장역, 노은역 인근)에 위치하며, 주변에 교육, 생활, 문화 시설이 풍부합니다.

* 풍부한 배후 수요: 노은동은 잘 정비된 택지개발지구로서, 다가구주택의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 부동산 가치 전반을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 및 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 물건 상태 평가, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 그리고 채권액 및 배당률 예측 등이 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문적인 경매 컨설팅을 통해 구체적인 분석 및 전략 수립이 필요합니다.

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