나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503259 [1] 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층2023호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 음식점, 사무실, 소매점 등으로 형성되어 있어, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제2023호로서,
외 벽 : 치장벽돌 등,
내 벽 : 인테리어 마감,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 세종에비뉴힐에이 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6차선, 북동측으로 왕복2차선, 북서측으로 왕복2차선
도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(접합), 소로1류(접합),
중로3류(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503259 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (을1, 갑7 등기 내역 참조)

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층 2023호 (신주소: 세종특별자치시 갈매로 353 (어진동))

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제2023호

외벽: 치장벽돌 등

내벽: 인테리어 마감

창호: 새시창호

이용상태: 제2종근린생활시설로 이용중

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등

준공일자: 2016년 11월 11일 (사용승인일)

총 호수: 317호

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 부정형 평지로서, 세종에비뉴힐에이 건부지로 이용중

인접 도로: 남동측 왕복6차선, 북동측 왕복2차선, 북서측 왕복2차선 도로 소재

토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(접합), 소로1류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역

1.5. 특이사항

* 공부와의 차이: 없음

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "정부세종청사" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 음식점, 사무실, 소매점 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다. 남동측으로는 왕복 6차선 도로가 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

본 건물은 세종에비뉴힐A 내에 위치하며, 주변으로 다양한 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 2016년 12월경에는 지하 1층에 영풍문고가 입점하여 서점 이용이 편리해졌으며, 뽀로로파크도 함께 입점 예정이었던 것으로 파악됩니다. 세종시는 행정중심복합도시 내 상권 활성화를 위해 다양한 거리와 광장을 조성하고 있으며, 아름동, 도담동, 새롬동 등 인근 지역에서도 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에서 소각장, 오수중계펌프장 등 혐오시설에 대한 갈등 사례가 일부 보도되었으나, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 05월 30일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑3: 2017-05-30, 소유권이전 2번신탁등기말소 (주식회사신우)

* 갑4: 2017-05-30, 소유권이전 (김정희, 매매)

* 을1: 2017-05-30, 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 302,400,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 2025-08-26, 임의경매 (세종중앙농업협동조합, 270,334,039원) - 말소

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 및 갑7 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다. 또한, 소유권 관련 등기(갑3, 갑4) 및 기타 등기(갑3)도 말소 대상입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로 지상권은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 서아박민선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2019-03-21

* 대항력: 없음

* 비고: 박 (이름 마스킹 처리)

* 임차인: 주식회사 헤드테크놀로지김동진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2021-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: 김 (이름 마스킹 처리)

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리분석 종합 의견

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 위치

본 물건은 세종시 중심상업지역 내에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

정부세종청사 인근에 위치하여 오피스텔, 사무실, 음식점, 소매점 등 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구 확보 및 잠재적 고객 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 상권 활성화 노력

세종시 차원에서도 거리 및 광장 조성, 축제 및 이벤트 개최 등을 통해 상권 활성화를 위한 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 이는 향후 상권의 가치 상승에 기여할 수 있는 요소입니다.

4.4. 상권 분석 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 상업지역에 위치하며, 주변의 풍부한 상업 인프라와 지속적인 상권 활성화 노력으로 인해 안정적인 상권 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 음식점, 소매점, 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대형 서점(영풍문고) 및 문화시설(뽀로로파크) 입점 사례를 통해 복합적인 상업 시설 이용이 가능함을 알 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 남동측 왕복 6차선 도로를 포함한 우수한 도로망을 통해 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 생활환경

정부세종청사 인근에 위치하여 행정기관 종사자 및 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 상업지역으로서 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 공실 위험

상업용 부동산의 경우 경기 변동이나 특정 지역의 상권 침체 등으로 인한 공실 위험이 상존할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담은 없습니다.

6.2. 건물 노후화

2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획의 제약

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 규제를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 면적이 적절하며 권리상 하자가 전혀 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 없으며, 모든 권리가 말소되는 깔끔한 상태입니다. 주변 상권 또한 정부세종청사와 인접하여 배후 수요가 탄탄하며, 세종시의 지속적인 도시 개발 계획 및 상권 활성화 노력에 따라 향후 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 문제로부터 자유롭습니다.

* 우수한 입지: 세종시 중심상업지역, 정부세종청사 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 상권 성장 가능성: 세종시 개발 계획 및 상권 활성화 정책에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 적정 면적: 소형 상가로서 다양한 업종의 소규모 창업 또는 임대 사업에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(205,000,000원) 및 유사 물건의 시세, 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

인수할 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 순수하게 물건 가치에 집중할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 임대 시세, 공실률, 해당 상가의 실제 수익성 등을 면밀히 분석해야 하며, 권리분석 보고서 외 추가적인 현장 조사 및 전문가의 컨설팅을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.