나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2022 [1] 충청북도 음성군 원남면 덕정리 56 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 ""보룡2리마을회관"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 2~3m 포장도로에 각각 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건은 등기사항전부증명서상 2인공유 중 박용철 지분(2분의 1)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요
-토지상 자생하는 수목 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2022 (1)

소재지: 충청북도 음성군 원남면 덕정리 56

용도: 전

감정가: 69,360,000원

토지면적: 1734.00㎡ (약 524.54평)

토지지분: 867㎡ (약 262.27평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 ""보룡2리마을회관"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

* 도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 2~3m 포장도로에 각각 진출입함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

* 등기사항: 본건 토지는 2인 공유 중 박용철 지분(2분의 1)의 강제경매 사건임.

* 말소기준권리: 충주축산업협동조합의 가압류 (갑3, 2024-06-13, 7,181,173원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정임. 물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없음.

4. 상권분석

* 본건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치함.

* 주변에 상업 시설이 발달한 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 일반적인 검색을 통해 본건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있음.

* 주변 편의시설: 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 지역 내 농경지 및 단독주택 위주의 환경임.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 전체 소유권이 아닌 지분(1/2)만 매각 대상이므로, 타 공유자와의 관계 및 협력이 필수적임.

* 공유자우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 경매 절차 진행 시 이를 염두에 두어야 함. (1회로 제한하는 특별매각조건 있음.)

* 농지취득자격증명: 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 경계 불분명: 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 현황 확인을 위한 경계측량이 필요함.

* 자생 수목 포함: 토지상 자생하는 수목이 토지와 함께 매각 대상에 포함되어 감정평가되었음.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당함.

* 높은 채권액: 감정가(69,360,000원) 대비 경매 채권액(293,317,789원)이 높아, 채권 회수를 위한 매각이 진행되고 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 원남면 소재 농지로서, 농경지, 임야, 단독주택 등이 분포하는 농촌 지역에 위치합니다. 차량 접근성은 양호하나, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 경계 불분명 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히, 토지 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수 가능성이 있고, 농지 취득에 따른 자격 증명 제출 의무가 있습니다. 또한, 감정가 대비 채권액이 높아 권리 관계 및 매각 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 존재.

* 농업 목적 또는 전원주택 부지 등으로 활용 가능.

* 지분 매각으로 인해, 공유자 우선매수권 행사 여부 확인 후 신중한 접근 필요.

* 경계 측량 후 명확한 토지 경계 확보 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 69,360,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다. 그러나 본건은 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필요, 경계 불분명 등 추가적인 비용 및 위험 요소가 존재합니다. 또한, 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 정확한 시세 조사와 함께 잠재적 리스크를 충분히 고려한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 충분한 현장 조사를 통해 경계 확인, 주변 시세 등을 파악하고, 경계 측량 비용, 농지 취득 관련 비용 등을 감안하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.