나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30748 [1] 충청북도 충주시 직동 637-44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 직동 소재‘호암예술마을’내에 위치하며, 주위는 시 외곽의 전원주택, 카페, 농경지, 임야 등으로 형성된 근교농경지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 완경사 토지로서 '도로'로 이용 중임.

- 일련번호 (2) : 부정형의 완경사 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1) : 본건이 현황 '도로'임.

- 일련번호 (2) : 북동측 및 남서측으로 일련번호 (1) 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 도시지역, 자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(산지관리법), (추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

- 일련번호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(산지관리법).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (3) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건으로서,
외벽 : 노출콘크리트 및 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

- 1층 : 주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 다용도실 등),
- 2층 : 주택(방2, 거실, 화장실 등)
- 지1층 : 공부상 소매점 용도이나 현재 공실.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, LPG가스 이용한 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지분매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 목록3 건물1층 일부가 무단증축됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 충주지원 2025타경30748 (1)

소재지: 충청북도 충주시 직동 637-44

용도: 단독주택

토지면적: 1649.00㎡ (약 499.12평)

건물면적: 314.12㎡ (약 95.02평)

건물 제시외면적: 62.90㎡ (약 19.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 626,691,300원

토지 지분: 618.0272㎡ (전체 토지 면적 1649㎡ 중 일부 지분 매각)

건물 지분: 314.12㎡ (전체 건물 면적 314.12㎡ 중 건물 지분)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건

* 위반건축물 포함

* 본 건은 토지 지분 매각 (목록1)

* 제시외 건물 포함

* 건축물대장상 건물 1층 일부 무단 증축

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기 존재 (인수 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 충청북도 충주시 직동 소재 '호암예술마을' 내에 위치합니다.

* 주위는 시 외곽의 전원주택, 카페, 농경지, 임야 등으로 형성된 근교 농경지대로, 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 토지 일련번호 (1)은 현황 '도로'로 이용 중이며, 본 건의 일부로 포함되어 있습니다.

* 토지 일련번호 (2)는 북동측 및 남서측으로 일련번호 (1) 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 현황

* 최초 소유권은 호암주식회사에서 시작되었으며, 이후 소유권 이전 및 일부 이전 등기가 경료되었습니다.

* 건물은 박영주씨 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 채권자인 김OO 외 다수의 근저당권, 압류, 강제경매 개시 결정 등기들이 설정되었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리는 토지 등기부상 을6 근저당권 (문화새마을금고, 2018. 4. 30. 접수)으로 판단됩니다.

* 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 본 건은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 인수되는 권리: 토지 등기부상 을2 지상권설정등기 (2017. 5. 8. 접수, 충주효성신용협동조합). 존속기간은 2047년 5월 8일까지이며, 매수인 부담으로 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 만약 임차인이 존재하고 대항력 있는 임차인이나 보증금/차임이 미상인 경우, 인수 금액이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 제공된 JSON 정보는 '금강빌리지'라는 연립/빌라 단지의 최근 매매 사례로, 본건과 같은 대형 단독주택과는 주택 유형, 규모, 지분 등이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 금강빌리지의 70.08㎡ 면적 연립 주택들이 2024년 8,500만원 ~ 2025년 9,000만원 선에서 거래된 것으로 확인됩니다.

* 이는 직동 지역의 일반적인 주거 상품에 대한 시장 분위기를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건과는 상품성이 크게 다르므로 시세 분석 시 유의해야 합니다.

* 본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 주변의 전원주택, 카페 등과 같은 용도로 활용될 가능성이 높아 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 전원주택 단지 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 가까운 시내 편의 시설 및 생활 기반 시설은 충주시내 방향으로 접근해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 건은 '위반건축물'로 분류되어 있습니다.

* 건축물대장상 건물 1층 일부가 무단 증축된 것으로 확인됩니다.

* 이는 이행강제금 부과, 시정 명령 등 행정적 제재가 따를 수 있으며, 추후 매각 시 명도에 어려움을 초래할 수 있는 요인입니다.

* 정확한 위반 내용 및 상태는 현장 조사 및 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

6.2. 토지/건물 관련 법규

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

* 이러한 용도지역 및 규제는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 지분매각

* 본 건은 토지 지분(618.0272㎡) 매각 건입니다.

* 공동 소유자와의 협의 없이는 단독으로 토지를 활용하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

* 지분 매각은 일반 매각보다 명도, 관리, 향후 재산권 행사 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 인수되는 권리

* 본 건은 매각 후에도 소멸되지 않는 '지상권'이 존재합니다.

* 충주효성신용협동조합 명의의 지상권(2047년 5월 8일까지)이 설정되어 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 중대한 권리입니다.

* 지상권 설정으로 인해 해당 토지 및 건물에 대한 사용 및 수익에 제약이 따를 수 있으며, 이로 인한 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

* 하지만 '위반건축물' 문제, '토지 지분 매각', 그리고 가장 중요한 '인수되는 지상권' 등 여러 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히 지상권은 2047년까지 유효하며, 이는 본 건의 활용 가치와 향후 처분 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 감정가(6억 2천만원대)는 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적으로 보일 수 있으나, 상기 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 지분 매각 및 인수되는 권리 문제를 명확히 해결하거나 감내할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 활용한 전원주택, 카페, 펜션 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 생활 또는 사업 기회를 제공합니다.

* 기존 시세 대비 저가 매수 기회 (단, 인수되는 지상권 등 중대한 리스크를 감안해야 합니다).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 626,691,300원입니다.

* 그러나 본 물건은 위반건축물, 토지 지분 매각, 그리고 2047년까지 유효한 인수되는 지상권 등 매우 중대한 하자를 가지고 있습니다.

* 특히 인수되는 지상권은 해당 부동산의 가치를 크게 하락시키는 요인이므로, 지상권으로 인한 제약 기간 및 가치 하락분을 최대로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 현재로서는 감정가의 50%~70% 수준의 매우 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

* 잠정적으로 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위 내에서, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 인수되는 지상권의 구체적인 영향과 위반건축물 해결 방안 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

* 이는 순전히 제공된 정보를 바탕으로 한 잠정적 의견이며, 실제 입찰가 결정은 전문가와 상의하시어 신중하게 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.